¿Avalúo de expropiaciones para el Quinto Puente? Expertos cuestionan el método

Cuánto el Estado va a pagar por los terrenos que tiene que expropiar para la construcción del Viaducto Sur de Guayaquil, conocido también como Quinto Puente, sigue siendo una incógnita. Al respecto, se plantea una duda. ¿El Ministerio de Transporte y Obras Públicas (MTOP) estaría considerando el pago de acuerdo con lo que determina la normativa ecuatoriana?

Para el arquitecto y perito evaluador Washington Vásquez, el costo que el MTOP debe cancelar tiene que ser lo que establezca el catastro municipal, no un peritaje comercial, como lo está ejecutando la cartera de Estado. El experto recuerda cuando el Municipio de Guayaquil, en 2002, expropió las edificaciones para la construcción del Mercado Municipal de las Cuatro Manzanas.

Vásquez indica que para la construcción de las obras públicas “siempre se toma en consideración el valor municipal”. Señala que en esa época, algunas de las viviendas eran de cuatro pisos, pero esa información no la habían actualizado en el Cabildo, por lo que “el Municipio paga lo que ellos tienen y consta en sus estudios”.

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¿Cómo planea pagar las expropiaciones el MTOP?

En cambio, para las expropiaciones de los terrenos, en los que se incluyen los pertenecientes a la familia del presidente Daniel Noboa, el MTOP hizo una contratación de régimen especial con la Empresa Pública ESPE-Innovativa EP, para que haga un avalúo de las expropiaciones e indemnizaciones necesarias para la construcción del Quinto Puente.

ESPE-Innovativa EP a su vez subcontrató a una firma privada, Cosmogeo Cía. Ltda., para que realice esta consultoría. Y de acuerdo con los términos de referencia del contrato, la contratista debe indicar el costo de las expropiaciones tomando como base el catastro oficial y realizar una estimación del posible coste de las áreas a ser expropiadas y/o edificaciones afectadas.

Deberá añadir las valoraciones de las posibles indemnizaciones por concepto de rápida ocupación y el resarcimiento de daños y perjuicios al patrimonio material o inmaterial de las personas afectadas.

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Asimismo, tener en cuenta las diferentes categorías de los cultivos y construcciones; los presupuestos estimados para la reposición de servicios y servidumbres de paso, riego, entre otras afectaciones y los precios establecidos para las categorías de los cultivos y construcciones.

¿Cómo debería ser el pago de las expropiaciones de acuerdo con la ley?

Sin embargo, Christian Quimí, abogado especialista en Derecho Constitucional y Administrativo y docente de la Universidad Tecnológica Empresarial de Guayaquil, señala que el MTOP debe proceder conforme lo establecido en el artículo 66 de la Ley Orgánica de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión de Suelo. Allí se determina cómo se debe pagar por las expropiaciones.

Primero, la entidad debe hacer el anuncio del proyecto y para eso debe tener el certificado de avalúo y registro del año anterior, que lo emiten los Municipios, para que socialmente ya se sepa que se va a construir una obra ahí. Además, para que se congele desde ese momento el avalúo y que no siga acrecentándose en perjuicio del Estado.

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Pero lo que está haciendo el MTOP, explica Francisco López, abogado y catedrático de la Universidad de Las Américas, es que va a dar más valor a los terrenos que tengan cultivos, construcciones y todo, pero eso no debería ser en extremo desproporcionado, porque “las expropiaciones tienen que basarse en un avalúo catastral, nunca en un avalúo comercial”.

¿Qué considera el catastro municipal?

Hay que considerar que el avalúo siempre va a depender del sector donde esté ubicado el bien inmueble o el terreno. Es decir, el valor del predio no es el mismo si está ubicado en la Alborada que en el Guasmo Sur, expone María Elena Vargas, arquitecta especialista en Administración Pública y docente de la Universidad de Guayaquil. Por otro lado, el informe del avalúo desglosa el valor del suelo y el valor de las mejoras.

También asegura que el Municipio de Guayaquil usa tablas estandarizadas y que en la ciudad rigen ordenanzas municipales que tiene regulaciones específicas para expropiaciones.

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Y es que cualquier entidad, a escala nacional, debe regirse por el certificado emitido por la dirección de catastro, sostiene Quimí. “El avalúo es netamente municipal”, aclara.

¿Y si la persona natural o jurídica no está de acuerdo con el valor catastral?

Pero si la persona o empresa a la que le van a expropiar tiene discrepancias con la apreciación del Cabildo, debe presentar sus observaciones ante la Subsecretaría de Uso, Gestión del Suelo y Catastros, que está adscrita al Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda, que entre sus responsabilidades tiene la gestión catastral. “Es la única que va a decir si está bien o no el avalúo”.

No obstante, López observa que esos terrenos van a tener un avalúo mucho más alto de lo que tendría el avalúo del terreno de un “común mortal”.

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