Déficit habitacional en Quito: crece el hacinamiento y la vivienda precaria

Aunque Quito registra mejores indicadores de vivienda que el promedio nacional, el déficit habitacional se mantiene como un problema que afecta a miles de familias y que se expresa, cada vez más, en la precariedad de las viviendas existentes y en el hacinamiento. 

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Así lo revela el más reciente Informe de Calidad de Vida de Quito Cómo Vamos 2025, que pone sobre la mesa los retos pendientes en cuanto a vivienda en la capital.

El estudio analiza dos indicadores: el déficit cualitativo y el déficit cuantitativo. El primero, que se refiere a las carencias en la calidad y habitabilidad de las viviendas ya existentes, aumentó en el Distrito Metropolitano de Quito (DMQ) de 14,7 % en 2023 a 15 % en 2024, consolidando una tendencia ascendente que se arrastra desde antes de la pandemia.

Este tipo de déficit no implica necesariamente la construcción de nuevas casas, sino la mejora de las actuales: problemas estructurales, uso de materiales precarios, hacinamiento o falta de servicios básicos como agua potable, alcantarillado, electricidad o recolección de basura.

En cambio, en Quito urbano el déficit cualitativo registró una leve reducción de 0,4 puntos porcentuales (pp), al pasar de 12,6 % a 12,4 %, lo que sugiere cierta contención de las carencias en las zonas más consolidadas de la ciudad. Sin embargo, el aumento a escala del DMQ evidencia que las áreas periféricas siguen concentrando las mayores vulnerabilidades.

El segundo indicador (déficit cuantitativo), que mide cuántas viviendas faltan para que cada hogar cuente con una casa adecuada y exclusiva, mostró una mejora en 2024. En el DMQ se redujo de 3,1 % a 2,4 %, mientras que en Quito urbano bajó a 2,1 %. Esta disminución refleja una menor necesidad inmediata de construcción nueva. No obstante, los niveles aún se mantienen por encima de los registrados antes de la pandemia, en 2019, lo que indica que la recuperación no ha sido completa.

Quito, con mejores cifras a escala nacional

A escala nacional, el contraste es marcado. En Ecuador, el déficit cualitativo alcanzó en 2024 el 42,6 %, con un aumento de 7,3 pp respecto de 2019. Asimismo, el déficit cuantitativo se ubicó en 13,2 %, marcando una tendencia descendente tras el pico registrado en 2022. En ese contexto, Quito aparece mejor posicionada, pero el problema dista de ser menor.

“Que Quito tenga indicadores más bajos no significa que la preocupación sea menor”, advierte Jaime Mendoza, coordinador técnico de la iniciativa Quito Cómo Vamos. Agrega que cada punto porcentual representa miles de familias que viven sin hogar o en condiciones de precariedad. “Por mínimo que parezca, no debe subestimarse”, dice.

Hacinamiento en Quito

El informe de Calidad de Vida incorpora otro indicador fundamental: el hacinamiento, definido por el INEC como la convivencia de muchas personas en espacios reducidos que limita la satisfacción de necesidades básicas y afecta la calidad de vida. 

En 2024, la tasa nacional fue del 8,4 %, la más baja desde 2019. Pero en Quito la tendencia fue inversa: tanto el DMQ como Quito urbano registraron un aumento hasta el 3,8 %, superando también los niveles prepandemia y evidenciando un deterioro de las condiciones de habitabilidad.

¿Qué se está haciendo en Quito para enfrentar este escenario?

En el ámbito público, el informe señala que durante 2023 el Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda (Miduvi) no ejecutó programas de mejoramiento de viviendas privadas, lo que dejó sin atención directa al déficit cualitativo. 

A nivel local, la Empresa Pública Metropolitana de Hábitat y Vivienda (Epmhv) del Municipio de Quito inició el proyecto de Vivienda Pública en el Bulevar 24 de Mayo, en el centro, bajo la modalidad de alquiler social. 

Se trata de una propuesta de vivienda de interés social financiada con recursos de la concesión onerosa de derechos, aunque todavía se encuentra en la fase de estudios definitivos. Un proyecto similar, el de Vivienda de Arrendamiento Social Jorge Washington, en La Mariscal, también está en etapa de estudios.

Esta última iniciativa contempla la construcción de 49 unidades habitacionales en cerca de 3.900 metros cuadrados, además de 444 metros cuadrados destinados a comercio y servicios. 

Sin embargo, la Epmhv ha recibido críticas desde el Concejo Metropolitano por su baja ejecución presupuestaria. En 2024 fue la entidad con menor inversión municipal: ejecutó apenas el 29,8 % de los $ 12,3 millones asignados para inversión. “Hay empresas, como la de Hábitat y Vivienda, que no sé para que existe. En 2025 tiene una ejecución pobrísima que no llega al 25%”, dijo la edil Analía Ledesma semanas atrás.

Proyectos del sector privado

Desde el sector privado, el panorama es más dinámico. Actualmente se construyen 5.250 unidades habitacionales en 42 proyectos inmobiliarios en Quito con viviendas de interés social, público y de mayor escala.

Johan Proaño, representante de Constructores Positivos, señala que este año el sector invierte alrededor de $ 650 millones en proyectos que se encuentran en distintas etapas, desde planificación hasta comercialización. “Por cada $ 100 millones se generan alrededor de 1.000 empleos. En total, estamos hablando de unos 65.000 empleos directos e indirectos”, explica.

Sin embargo, Proaño advierte que la complejidad normativa es uno de los principales obstáculos para sostener la inversión. “La normativa en Quito es muy compleja y cada vez se suman más requisitos. Eso empuja a la informalidad y hace que solo los medianos y grandes constructores puedan cumplirla”, señala. Según el sector, las trabas para construir en zonas centrales incentivan la expansión de la mancha urbana hacia las periferias.

Entre las propuestas de Constructores Positivos están la simplificación y digitalización de trámites, la depuración de procesos y la reactivación de mesas de inversión con el Municipio para impulsar megaproyectos urbanos. 

Proaño menciona que en Quito solo hay un megaproyecto: el San Patricio, en Cumbayá. Mientras que en Guayaquil hay al menos diez, que integran vivienda, comercio, servicios y equipamientos. “Aquí los promotores son más pequeños y por eso necesitamos unirnos”, sostiene.

También se han reunido con autoridades municipales y, según Proaño, han tenido apertura para trabajar en más proyectos inmobiliarios en toda la ciudad.

A escala nacional, el desafío es mayor: se estima un déficit de 728.000 viviendas irrecuperables. Frente a ello, Proaño comenta que el sector privado y el Miduvi han conversado sobre la creación de un sistema nacional de ahorro para la vivienda y un fondo de garantía hipotecaria que permita incluir a personas sin ingresos formalizados. 

La idea es que, tras 24 meses de ahorro, se pueda determinar la capacidad de pago y facilitar el acceso a una vivienda.

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