¿Es posible quedarse con una casa tras 20 años pagando arriendo en Ecuador?

Alquilar una propiedad sigue siendo para muchos ecuatorianos la opción más accesible de vivienda, con familias que llegan a pasar décadas —20, 30 o incluso más años— en la misma casa sin llegar a comprarla. Este escenario, más común de lo que se cree en Ecuador, genera una pregunta frecuente: ¿puede un inquilino reclamar legalmente la propiedad de un inmueble tras habitarlo por tanto tiempo?

¿Se puede obtener la casa tras 20 años de arriendo?

En general esto no es posible, cando se arrienda un bien inmueble existen varios factores que no permiten que el arrendatario pueda obtener una casa o departamento tras 20 años más de arrendamiento. La primera es la existencia de un contrato por escrito, que al estar firmado o reconocido por ambas partes interrumpe cualquier posibilidad de adquirir el bien según lo explica el abogado Adrián Ozaeta.

Los acuerdos verbales también invalidan la posibilidad de adquirir el bien ya que implica que el arrendatario reconoce que el dueño es quien le arrendó mas no la persona que habita el inmueble. En este tipo de casos, el arrendador puede presentar una declaración juramentada ante notaría para probar el contrato de arrendamiento, junto con pruebas como pagos, transferencias y servicios básicos a su nombre.

"Mientras exista un acuerdo, escrito o verbal, que reconozca al propietario no hay posibilidad legal de reclamar la propiedad por el paso del tiempo, así la persona haya vivido 15, 20 o más años", señala Ozaeta.

¿Qué sucede con la prescripción adquisitiva?

La única figura en el derecho ecuatoriano que permite adquirir un bien inmueble tras una ocupación prolongada es la prescripción adquisitiva de dominio, dividida en ordinaria y extraordinaria. Esta última es la más común y para que se aplique deben cumplirse varios requisitos:

• Una posesión continua, pacífica y pública durante al menos 15 años.
• El ocupante debe carecer de “justo título”, es decir, no ser dueño legal del bien en registros oficiales.
• Debe demostrar ánimo de señor y dueño, lo que implica realizar actos como construir, mejorar o cuidar el inmueble como si fuera propio.
• El bien debe estar en el comercio humano, es decir, no ser un bien público

"La razón por la cual en algunos casos no se puede aplicar la prescripción es por que el inquilino no tiene ánimo de señor y dueño. Está pagando arriendo, reconoce al propietario y se somete a las condiciones de un contrato. Así haya pagado arriendo durante 80 años, no puede aplicar a la prescripción”, enfatiza Ozaeta.

¿Qué dice la Ley de Inquilinato?

La Ley de Inquilinato ecuatoriana establece que, si un contrato tiene una duración determinada y ninguna de las partes avisa la terminación con al menos 90 días de anticipación, el contrato se renovará una sola vez por otro año. Pasado ese periodo, si no se firma un nuevo acuerdo, se entiende que el contrato ha expirado y puede iniciarse un proceso para terminación o desahucio.

Si el contrato tiene cláusulas de renovación automática, únicamente puede terminarse por las causales específicas que figuran en el artículo 30 de la Ley de Inquilinato. Estas incluyen:

• Falta de pago de más de dos cánones.
• Deterioro o destrucción del bien arrendado.
• Subarrendamiento no autorizado, entre otras.

En todos los casos, el proceso legal de desalojo puede requerir una acción ante notaría y juicio de desocupación con lanzamiento, si el arrendatario no abandona voluntariamente el inmueble.

Derechos del inquilino a larga data

Tras pasar más de 15 años arrendando un mismo bien de manera ininterrumpida, el único derecho que obtiene el arrendatario es el derecho preferente de compra. Ozaeta explica que, si el propietario desea vender la vivienda, debe ofrecerla primero al inquilino en igualdad de condiciones frente a cualquier otro interesado.

Fuera de esto, no existe ninguna protección especial para arrendatarios de larga data, a menos que se haya establecido expresamente en el contrato.

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