El destrabe de dos ejes para mejorar el sector inmobiliario

Desde hace varios años, el sector inmobiliario ecuatoriano se encuentra en un proceso de corrección y recomposición. La fragilidad de la economía y la volatilidad política de las que ha sido dependiente este sector han terminado por pasar factura.

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Un contexto económico a la vez nacional y global inestable y sucesivas crisis políticas han afectado tanto el flujo de inversión, a las empresas del sector y sobre todo a la economía de quienes tienen necesidad o interés de procurarse una vivienda (o un bien inmueble, cualquiera que este sea). De hecho, es posible especular, a falta de cifras incontrovertibles, que el déficit de vivienda se ha incrementado en los últimos cinco años.

Nadie duda de que el problema de la vivienda, sobre todo en economías ‘en desarrollo’, es uno de los más grandes inhibidores del progreso. Nadie duda de que sus causas son multivariables y que su resolución no puede ser inmediata. Existe consenso sobre el carácter estructural de algunos de los inhibidores que impiden resolver el déficit de vivienda o potenciar los mercados inmuebles.

Hay dos grandes características del sector inmobiliario que sirven de guía para analizar las ineficiencias e inercias de la promoción inmobiliaria en el Ecuador, a efectos de plantear una estrategia de cambio susceptible de ser materializable: el largo ciclo productivo de la actividad y su carácter capital intensivo y el necesario apalancamiento financiero que le es por ende consustancial.

Sobre el primero, por regla general, toda inversión inmobiliaria que implique transformación requiere un largo plazo. Esta no es una regla ecuatoriana, sino la esencia del negocio inmobiliario: por tratarse de bienes complejos y altamente regulados desde el origen de la urbanización, el flujo de procesos de creación de valor en la actividad no puede ser perfeccionado en ningún caso en menos de tres años, siendo el largo plazo la regla en cualquier proyecto de mediana y gran envergadura.

La evidencia muestra, por ende, que en economías volátiles el mayor riesgo de la inversión inmobiliaria se oculta justamente en ese largo plazo, durante el cual todo puede suceder. Además del proceso productivo de bienes complejos per se, los trámites burocráticos públicos cuyo cumplimiento es necesario a lo largo de todo el ciclo de producción inmueble son también largos, engorrosos, complejos, cambiantes.

Sobre el segundo, es fácil decir cuántas unidades de vivienda se requiere producir en el Ecuador, en cada rango de precio y en cada jurisdicción subnacional, para resolver el déficit de vivienda cualitativo y cuantitativo en un plazo determinado. 

Pero más allá de lo anecdótico y de la validez académica de esas cifras, ejecutar dicha proyección requiere estructuras de financiamiento que la economía ecuatoriana desconoce. Y a la hora de producir las viviendas y que estas puedan ser absorbidas por la demanda, aparecen las primeras limitaciones financieras propias de un sector capital intensivo: la oferta requiere créditos de construcción y la demanda requiere créditos de adquisición cuya disponibilidad es, por decir lo menos, idiosincrática.

Propuesta

Las propuestas presentadas atacan específicamente la realidad del sector señaladas anteriormente, destrabando rutas críticas en las que se esconden ineficiencias y riesgos para la actividad. 

Así, respecto al primer gran eje de diagnóstico, a saber el largo ciclo de producción del sector y sus riesgos asociados, se plantean propuestas de intervención al inicio del ciclo, durante el proceso de construcción y en el proceso de liquidación de proyectos.

Respecto al segundo gran eje diagnóstico presentado en líneas anteriores, a saber las ineficiencias del mercado de capitales relevante al sector, se presentan propuestas que pueden hacer más eficiente y ampliar el tamaño del mercado financiero (ver propuestas en el gráfico).

Conclusión

Este es el momento de generar oportunidades a diferentes escalas, para impulsar una transformación que presente soluciones que fortalezcan a la industria y que permitan que más se vean beneficiados con planes y proyectos inmobiliarios.

Vale aquí destacar que muchos de los elementos consignados en esta propuesta ya constan de manera somera o referencial en la legislación, pero no han podido verse aplicados por falta de voluntad política y falta de exigencias ciudadanas.

Este último punto resulta relevante puesto que, en última instancia, es el mismo interesado el que debe demandar a una autoridad con la que deberá seguir encontrándose e interactuando, si espera concluir con éxito su proyecto.

Esta es una propuesta extraída del documento titulado ‘Minutos, días y meses de la gestión de cambios. Política pública de vivienda en Ecuador’, por Rodolfo Baquerizo Alvarado.

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