Rebajas tributarias por donar vivienda: requisitos y cómo aplicar

La Asamblea Nacional del Ecuador avanza en el segundo debate de una reforma tributaria que introduce un nuevo incentivo: permitir a empresas y contribuyentes reducir su impuesto a la renta a cambio de donar viviendas de interés social al Estado. La medida busca movilizar inversión privada para enfrentar el déficit habitacional, pero también establece reglas claras sobre quiénes pueden acceder al beneficio y cómo aplicarlo.

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El mecanismo es directo. Quienes donen viviendas de interés social al ente rector de hábitat y vivienda podrán acceder a una rebaja del impuesto a la renta equivalente al 100 % del valor de la donación. Sin embargo, este beneficio tiene un límite: no podrá superar el 30 % del impuesto causado en el ejercicio fiscal correspondiente y no genera devolución de valores.

Para acceder a esta rebaja, la ley plantea requisitos específicos. El primero es que la donación no sea en dinero, sino en viviendas ya construidas que cumplan con todos los parámetros técnicos definidos en la normativa vigente: precio máximo, metraje, estándares de construcción y condiciones de habitabilidad. No cualquier inmueble aplica, únicamente aquellos calificados como vivienda de interés social.

El segundo requisito clave es la formalización del proceso. La donación solo se considerará válida, y por tanto habilitará el beneficio tributario, cuando exista un acta de entrega-recepción definitiva de la obra, firmada entre el donante y el ente rector. En este documento se certifica que la vivienda cumple con todos los criterios técnicos exigidos.

¿Cuál será el valor que se tomará en cuenta para la rebaja?

Además, el valor que se tomará en cuenta para la rebaja no será el valor comercial libre, sino un valor técnico referencial fijado por la normativa sectorial. Esto busca evitar sobrevaloraciones y asegurar que el beneficio tributario esté alineado con criterios reales de política pública.

El proceso también incluye controles posteriores. El Estado verificará que las viviendas cumplan con los estándares exigidos. Si se detectan incumplimientos o vicios ocultos, el contribuyente deberá devolver íntegramente el beneficio tributario recibido, sin perjuicio de otras acciones legales.

Una vez aceptadas, las viviendas pasarán a manos del Estado, que tendrá un plazo máximo de 90 días para transferirlas a los beneficiarios finales. Estos serán seleccionados con base en criterios sociales previamente definidos, priorizando a poblaciones vulnerables y zonas con mayor déficit habitacional.

Para ordenar la asignación, el ente rector elaborará un “catálogo de necesidades” que identificará los territorios y grupos prioritarios. Este instrumento será clave para que las donaciones se alineen con las zonas más afectadas por pobreza o falta de vivienda.

¿La rebaja tributaria para qué años aplica?

Desde el punto de vista tributario, el beneficio será temporal. La rebaja aplicará para los ejercicios fiscales entre 2026 y 2029, periodo en el que el Estado evaluará su impacto económico y social. Además, el Ministerio de Economía y Finanzas fijará un techo anual de gasto tributario para evitar que el incentivo afecte la sostenibilidad fiscal.

El Servicio de Rentas Internas será el encargado de emitir la normativa secundaria para la aplicación del beneficio y de controlar su correcta utilización por parte de los contribuyentes.

Así, la reforma plantea un esquema en el que el sector privado puede reducir su carga tributaria, siempre que cumpla con un proceso técnico, formal y verificable de donación de viviendas. La apuesta es clara: convertir el incentivo fiscal en una herramienta para ampliar la oferta de vivienda social, bajo reglas que buscan equilibrio entre el beneficio tributario y el control estatal.

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