Derechos de los inquilinos en Ecuador: ¿Qué dice la Ley de Inquilinato?
La Ley de Inquilinato protege al inquilino y establece reglas claras para convivir con el arrendador
Alquilar una vivienda no solo implica firmar un contrato: también significa conocer y ejercer derechos fundamentales. La Ley de Inquilinato vigente establece un marco legal que regula las relaciones entre arrendadores e inquilinos, garantizando condiciones dignas de habitabilidad, protección frente a desalojos arbitrarios y mecanismos claros para resolver conflictos. Esta normativa busca equilibrar los intereses de ambas partes, promoviendo una convivencia justa y transparente en el mercado de arrendamiento.
Para los inquilinos, conocer esta ley es clave para evitar abusos y exigir el cumplimiento de sus derechos, como el acceso a servicios básicos, la estabilidad de arriendo y la posibilidad de denunciar irregularidades. Desde la obligación del arrendador de realizar reparaciones hasta las causales legales de desalojo.
¿Qué es la Ley de Inquilinato y qué regula?
La Ley de Inquilinato ecuatoriana regula las relaciones jurídicas derivadas de los contratos de arrendamiento y subarrendamiento de inmuebles. La Magíster en derecho María Isabel Cisneros explica que la finalidad de esto es garantizar que ambas partes tengan condiciones justas y seguras, así mismo establecer obligaciones claras para los arrendadores, todo en un marco legal.
Esta normativa incluye todos los inmuebles que se ubican dentro del perímetro urbano, según lo determinado por ordenanzas municipales, en ciertos casos también aplican zonas rurales. La ley aplica para los locales destinados a:
- Vivienda
- Vivienda con taller
- Vivienda con comercio
- Locales amoblados
Derechos fundamentales de los inquilinos
En el marco de la Ley de Inquilinato reconoce los siguientes derechos:
- El derecho a ocupar un inmueble que cumpla condiciones mínimas de habitabilidad, higiene y seguridad.
- El derecho a una duración mínima del contrato de dos años (excepto en casos especiales).
- La posibilidad de solicitar la rebaja del canon cuando el inmueble se encuentre deteriorado.
- La irrenunciabilidad de los derechos reconocidos legalmente.
En caso de que el arrendador no realice reparaciones esenciales, Cisneros menciona que el inquilino podrá solicitar judicialmente que se ejecuten. Si el plazo otorgado por el juez vence sin acciones del propietario, el inquilino puede hacer las reparaciones por su cuenta, descontando el monto invertido, más un recargo del 10% del pago mensual.
Así mismo la ley no faculta al arrendatario a suspender unilateralmente el pago del alquiler. Sin embargo, puede ejercer acciones legales como solicitar una rebaja del valor de arriendo o exigir judicialmente la ejecución de las reparaciones correspondientes.
Estos derechos son irrenunciables, lo que significa que no pueden anularse mediante acuerdos contractuales, incluso si ambas partes lo consienten, lo cual constituye una garantía fundamental dentro del marco legal.
Desalojos, desahucio y subarriendo
Los procesos de desalojo están estrictamente regulados por la ley. Solo pueden ejecutarse si se cumplen causales específicas establecidas en el artículo 30, de lo contrario, cualquier intento de desalojo es ilegal y puede ser impugnado por el inquilino. Las causales de desalojo son la siguientes:
- Falta de pago de dos meses de arriendo.
- Uso del inmueble para fines distintos a los pactados o ilícitos.
- Daños causados por el inquilino al inmueble o sus instalaciones.
- Subarriendo sin autorización escrita.
- Realización de obras no autorizadas por el arrendador.
- Escándalos o peleas reiteradas por parte del inquilino.
- Ruina o destrucción del inmueble que implique reparación.
- Demolición con fines de nueva construcción, con aviso previo.
- Necesidad del propietario de habitar el inmueble por no contar con otro.
Para iniciar un proceso de desalojo, el arrendador debe presentar una demanda ante el Juez de Inquilinato, adjuntando el contrato de arrendamiento o declaración juramentada, y seguir el procedimiento sumario que establece el Código Orgánico General de Procesos. Por otra parte, el desahucio se refiere a la terminación o no renovación del contrato de arrendamiento por parte de alguna de las partes, generalmente mediante una notificación anticipada.
En cuanto al subarriendo, si este se realiza sin autorización escrita del arrendador, constituye una causal de terminación del contrato. El subarrendatario podrá permanecer hasta 30 días luego de la notificación judicial, siempre que haga el pago correspondiente.
Resolución de conflictos por arriendo y cambios en la ley
Las disputas entre arrendador e inquilino deben ser conocidas por un Juez de Inquilinato. Sin embargo, María Isabel Cisneros recomienda agotar previamente el diálogo o acudir a procesos de mediación en centros autorizados por el Consejo de la Judicatura. Esta alternativa resulta más ágil, menos costosa y con un menor impacto emocional que un juicio prolongado.
Los inquilinos también cuentan con mecanismos específicos para denunciar abusos, tales como cobros excesivos, privación de servicios básicos, incumplimientos contractuales o desalojos sin causa legal. En estos casos, pueden presentar acciones judiciales o realizar depósitos judiciales del alquiler como medida de resguardo.
Cisneros destaca la necesidad urgente de actualizar la ley, cuyo último cambio fue en 2016. Existen vacíos legales que generan ambigüedad incluso en la interpretación de jueces, lo cual afecta la seguridad jurídica de ambas partes. Por eso, recomienda que todo contrato sea celebrado por escrito y registrado, tanto ante notaría como en dependencias municipales, para facilitar gestiones futuras.
Más allá del marco legal, la abogada insiste en la importancia de fomentar la empatía y el diálogo: “La mediación es una herramienta valiosa que ayuda a encontrar soluciones pacíficas y eficaces. Solo cuando estas vías se agoten, se debe acudir a la función judicial”.