Mercado inmobiliario en Quito, con ritmos opuestos

En Quito, el precio de la vivienda revela una ciudad dividida en varios mundos. Mientras en los valles orientales, como Cumbayá y Tumbaco, el metro cuadrado alcanza, en promedio, los $1.790, en sectores del sur bordea los $ 640. La diferencia refleja no solo la geografía, sino también las asimetrías en calidad de vida, infraestructura y expectativas sociales.

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Como nuevo eje de crecimiento, Cumbayá se consolidó como el sector más caro de la capital. Su vecino Tumbaco le sigue con $1.387 por metro cuadrado. Según arquitectos y desarrolladores, estos valores se explican por varios factores: terrenos más amplios, urbanizaciones cerradas con servicios modernos y un ecosistema de universidades, colegios privados y centros comerciales que atraen a las familias jóvenes y profesionales.

Pero más allá de las cifras, la experiencia de los residentes confirma estas percepciones. Ine Mejía, residente de Cumbayá desde hace 15 años, recuerda que la decisión de mudarse tuvo que ver con la cercanía al colegio de su hijo y la posibilidad de vivir en un entorno más abierto que Quito.

“En Cumbayá todo quedaba más cerca y rápido, podía hacer más cosas en menos tiempo. Además, la comunidad que se forma alrededor de los colegios es muy fuerte, conoces más gente que en la ciudad”, dice.

También reconoce que Cumbayá proyecta una posición especial. “Socialmente se siente que vivir aquí da un estatus distinto, aunque no fue mi motivación inicial”. Sin embargo, advierte sobre los costos más altos en servicios cotidianos y el caos que generan las construcciones sin planificación: “Hay horas pico que son insostenibles; lo que te tomaba 10 minutos ahora puede llegar a 45. Si sigue este ritmo sin orden, nos fregamos”.

Una dinámica urbana hacia los valles

El arquitecto Ramiro Larrea explica que este auge es el resultado de una dinámica urbana que empujó a Quito hacia los valles: “La ciudad no tenía otro sitio de crecimiento. Hacia el occidente está la barrera del Pichincha; hacia el norte, el río Guayllabamba. El único espacio de expansión era la zona oriental conformada por Cumbayá, Tumbaco, Puembo y Pifo”.

El desplazamiento se fortaleció con el componente aspiracional de las familias que buscan un mejor clima, servicios modernos y la posibilidad de pertenecer a un entorno social de prestigio.

Pero Larrea señala que el crecimiento fue abrupto, sin planificación ni infraestructura suficiente. “Se dejó que la zona crezca espontáneamente y eso ha traído muchos problemas de vías y servicios”.

El norte de la urbe sigue dinámico y tradicional. Para dar un ejemplo, los sectores como Iñaquito y La Carolina mantienen precios elevados, con valores promedio que oscilan entre los $1.200 a $1.415 por metro cuadrado. Su ventaja está en la ubicación de oficinas, comercios y un gran número de servicios. Aun sin la amplitud de los valles, el centro-norte se consolida como una apuesta segura para inversión y vivienda de profesionales.

La experiencia de los moradores lo confirma. Betty Loza, habitante del sector de La Carolina, destaca la ubicación como su mayor fortaleza. “Es un lugar muy estratégico, una zona turística y comercial también. Tienes todo a la mano, farmacias, restaurantes, cines, el parque. Camino en la mañana y me movilizo a pie, es tranquilo en el día”.

Sobre los precios, comenta que aunque en la pandemia hubo una baja, el valor en los nuevos edificios se ha disparado, muy por encima de los más antiguos. También percibe problemas que contrastan con el dinamismo de la zona. “Antes se podía caminar de noche sin inconvenientes, ahora es imposible. En el día no hay vigilancia municipal y en la noche no se ve a la Policía Nacional. Además, es ruidoso y hay mucha congestión de lunes a viernes porque aquí se concentran oficinas y entidades públicas”.

Al comparar con los valles, resalta la paz de esa zona y el aire puro que La Carolina no ofrece. “Sí me gustaría vivir en Tumbaco, allá es más tranquilo, no tienes tanta contaminación. Aquí hay muchos edificios y eso te va a afectar en el ambiente”.

En contraste, en el sur de la ciudad, el precio del metro cuadrado en barrios como Turubamba, Chilibulo o Chillogallo varían entre $529 y $692. En esos sitios predominan los proyectos de vivienda de interés social y el crecimiento es más lento.

Fausto Rodríguez, conductor y morador de San Isidro de Puengasí desde hace 30 años, cuenta que eligió este barrio por la cercanía con la familia de su esposa. 

Reside en casa propia y destaca como ventajas la ubicación cerca de centros comerciales, canchas, servicios y el carácter familiar del sector. “Aquí todavía es más económica la vivienda, las tiendas son más baratas y uno tiene acceso rápido a todo”.

Pero también reconoce los problemas. La inseguridad es la principal preocupación. En los últimos dos años, dice, la delincuencia se disparó y los vecinos han debido organizarse e instalaron más de 60 cámaras en las vías. “Pedimos seguridad y calles en buen estado. Hacen bacheos que no duran nada y se vuelven peligrosos”, reclama. Pese a esas dificultades, asegura que para muchos el sur es la única alternativa posible, un lugar más accesible que el norte o los valles, a pesar de las carencias.

Una ciudad de contrastes 

Los datos del portal inmobiliario Plusvalía confirman que Quito es una urbe de contrastes que se mueve en dos velocidades: un norte que resiste con dinamismo y unos valles que baten récords históricos, mientras el sur mantiene precios accesibles. 

Según el más reciente informe de la empresa, el precio promedio de la vivienda en la capital es de $1.422 por m², con un incremento anual del 2,2%. Un departamento de dos habitaciones, de 70 m² de extensión, cuesta alrededor de $94.000, mientras que uno de tres estancias, de 110 m², bordea los $122.000.

De esta forma, la vivienda en la capital se ha convertido en un termómetro de las distintas realidades urbanas. Cumbayá encabeza los precios, mientras que Turubamba es el más económico. En el último año, La Magdalena registró la mayor alza de la valoración del metro cuadrado con un 17,4% más y Chimbacalle sufrió la mayor caída con una disminución del 8%.

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