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Expropiación sin pago

Un grupo de agricultores desalojados en 2014 de los terrenos del ahora plan habitacional Mi Lote 2 no recibe aún indemnización. El juicio se alarga

MI LOTE 2
Afectación. El área que está en litigio corresponde a 40 hectáreas de Mi Lote 2, que está siendo urbanizada./ Pamela Vera

El rostro agrietado y la piel tostada no son lo único que tienen en común Francisco Morán, Teófilo Cercado y Armando González, como consecuencia de su labor. Hace seis años pasan por engorrosos trámites judiciales, tras ser expropiados de las tierras que cultivaban, donde hoy se levanta uno de los planes habitacionales de la Municipalidad de Guayaquil.

Sus edades fluctúan entre los 77, 70 y 59 años. Están enfermos, pero más que eso, están cansados de esperar una respuesta efectiva de la justicia, para que les cancelen el valor del predio que les quitaron. “Nos sacaron del lugar donde trabajábamos y era la fuente de donde podíamos tener algo... nos han dejado con los brazos cruzados, porque no podemos hacer nada, sin plata...”, expresa apesadumbrado Francisco, el más longevo. Su familia, al igual que las familias de 53 socios de la Asociación de Trabajadores Agrícolas 12 de Octubre, quienes estaban asentados desde 1991 en lo que se conocía como hacienda La Aguada, en la parte noroeste de la parroquia Pascuales, debieron salir del lugar obligados.

Mediante resolución del 21 de noviembre de 2011, el entonces alcalde Jaime Nebot resolvió declarar el sector de utilidad pública, con fines de expropiación, a favor de la Municipalidad de Guayaquil para el proyecto urbanístico lotes con servicios básicos mínimos Mi Lote 2B.

Teófilo Cercado está consciente que ya no puede recuperar sus predios; pero al menos espera que les reconozcan el pago de las tierras “que por tantos años las trabajamos”. Una espera que viene alargándose desde febrero de 2014, fecha en que se inició la demanda de expropiación por parte del Municipio, ante la Corte Provincial de Justicia del Guayas, donde se ha alargado el trámite.

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“Los terrenos fueron afectados antes de la reforma de la Ley Orgánica para la Eficiencia en la Contratación Pública... y se encuentran en procesos judiciales, teniendo el juez que disponer el pago correspondiente una vez que la demanda fue presentada”, explica el abogado Jaime Tejada, procurador síndico (e) del Municipio de Guayaquil.

Aunque, inicialmente, el Cabildo reconoció a los agricultores como legítimos propietarios y, por ende, los citó para la expropiación, el juicio no ha culminado con la ejecución del pago a ellos, ante la presencia de la Compañía Parque Industrial Ecuatoriano S.A., que ha señalado que esos predios le pertenecen y que son parte del sector Huaquillas-Junquillal.

CAMPESINOS MI LOTE
Desilusión. Armando, Teófilo y Francisco esperan justicia antes de que la muerte los alcance./ Pamela Vera

Un conflicto legal que Adeodato Valencia, abogado de los demandados, lo aclara con la sentencia del 9 de abril de 1991, que emitió el desaparecido Instituto Ecuatoriano de Reforma Agraria y Colonización (Ierac), mediante la cual declaró que el terreno de La Aguada, que comprende más de 373 hectáreas, no era parte de la mencionada empresa. “Los terrenos que pretendía la compañía antes mencionada estaban en otro sector, es por eso que sus coordenadas no coincidían con el plan elaborado por el departamento técnico topográfico del Ierac”, asegura Valencia.

Una instancia superior ordenó la inscripción de la sentencia en el Registro General de Tierras y en el Registro de la Propiedad del cantón Guayaquil. El jurista muestra además un mapa de Pascuales, elaborado por el Instituto Geográfico Militar (IGM) y donde consta La Aguada limitada por el sector Las Lonas y el Chorrillo. No aparece Huaquillas-Junquillal. Así también consta en un plano planimétrico del Municipio, elaborado en 2003. EXPRESO contactó vía telefónica con Parque Industrial para solicitar su postura, pero no se logró concretar el pedido con las distintas personas que atendieron las tres llamadas.

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Lo que les extraña a los agricultores es que, en algunos casos, jueces del área Civil han dispuesto el pago a otros socios y vecinos. Como en efecto ocurrió el 27 de julio de 2011, por disposición de la jueza 31 de Guayaquil, Shirley Ronquillo, a favor de Adolfo Alberto Asencio Yagual. La sentencia fue ratificada por voto de mayoría de la Sala Civil.

Nosotros somos del campo y lo que buscamos es tener donde trabajar... desgraciadamente la justicia no cumple y se burla del pobre”, considera Armando González. A su lado, Francisco esperaba recibir un total de 429 mil dólares, por las 7 hectáreas que le quitaron, a razón de 6,5 dólares el metro cuadrado. En esa espera ya han visto morir a otros socios:Leticia San Lucas, Rafael Ruiz, Segundo León, Segundo Chiriguaya.

EN DETALLE

Administrativo. Fue el mismo Municipio que, en una segunda resolución, reconoció a Parque Industrial como propietaria de predios de La Aguada.

LAS ACCIONES

Denuncias contra jueces

El artículo 782 del Código de Procedimiento Civil (CPC, actualmente derogado) señala que la tramitación del juicio de expropiación “solo tiene por objeto determinar la cantidad que debe pagarse por concepto de precio de la cosa expropiada, siempre que conste que se trata de utilidad pública”. El abogado Valencia recuerda que existe un fallo constitucional que le da la razón a los agricultores, sin embargo, algunos jueces han desacatado eso.

La situación los ha llevado a presentar denuncias ante el Consejo de la Judicatura y el Consejo de Participación Ciudadana, en contra de seis jueces de juzgados y de casi todos de la Sala Civil de Guayaquil.

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EL TRAMITE

Un acuerdo en 30 días

Cuando se ha declarado de utilidad pública un bien inmueble, se buscará un acuerdo con el propietario dentro de los 30 días posteriores a la notificación de la declaratoria, explica el abogado Jaime Tejada, procurador síndico (e) de la Municipalidad de Guayaquil. Si existe un acuerdo, añade, se procederá a suscribir la escritura pública de transferencia de dominio, por declaratoria de utilidad pública, siempre y cuando sea solicitada por el propietario. Se podrá acordar un incremento del 10 % adicional del valor. Una vez que se encuentre inscrita y catastrada la escritura se procederá al pago.

Cuando no hay acuerdo dentro de los 30 días antes señalados, se procederá a presentar una demanda de pago por consignación, ante el Tribunal Contencioso Administrativo; se depositan los valores a pagar por la expropiación al propietario del bien, pasando al acto administrativo (auto de ocupación) a fin de que se lleve a cabo la obra planificada, explica Tejada. Los valores a pagar por la expropiación son tomados del avalúo (1 año anterior al anuncio del proyecto).

¿Cómo se establece el avalúo del predio a ser expropiado?

Christian Ponce, director de Urbanismo, Avalúos y Registro de la Municipalidad de Guayaquil, explica que se realiza en base a lo que señala la Ley Orgánica del Sistema Nacional de Contratación Pública.

El artículo 58.1. señala lo que es la negociación y el precio. “El Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal o Metropolitano tendrá el plazo de un mes para entregar el avalúo registrado en el catastro municipal y sobre el cual se pagó el impuesto predial del año anterior al anuncio del proyecto.

El precio que se convenga no podrá exceder del diez por ciento (10 %) sobre el valor del avalúo registrado en el catastro municipal y sobre el cual se pagó el impuesto predial del año anterior.

En ningún caso se reconocerán las obras efectuadas por el propietario posteriores a la fecha del anuncio del proyecto o de la declaratoria de utilidad pública y de interés social, según corresponda. Tampoco se reconocerán las obras efectuadas con anterioridad al anuncio del proyecto o de la declaratoria de utilidad pública cuando se realizaron sin autorización, ni aún aquellas que a pesar de tener los permisos respectivos se haya evidenciado mala fe”.

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El artículo 58.2. manifiesta la falta de acuerdo. “Expirado el plazo sin que sea posible un acuerdo directo la entidad expropiante emitirá el acto administrativo de expropiación tomando como precio el establecido en el artículo anterior sin tomar en cuenta el diez por ciento (10%). El propietario podrá impugnar dicho acto ante las y los jueces de lo contencioso administrativo, exclusivamente en cuanto al justo precio, de conformidad con el trámite para el juicio de expropiación establecido en el Código Orgánico General de Procesos (Cogep)”.

El Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización (Cootad) establece en su artículo 495 que “el valor de la propiedad se establecerá mediante la suma del valor del suelo y, de haberlas, el de las construcciones que se hayan edificado sobre el mismo. Este valor constituye el valor intrínseco, propio o natural del inmueble y servirá de base para la determinación de impuestos y para otros efectos tributarios, y no tributarios”.

Para establecer el valor de la propiedad se considerará, en forma obligatoria, los siguientes elementos:

a) El valor del suelo, que es el precio unitario de suelo, urbano o rural, determinado por un proceso de comparación con precios unitarios de venta de inmuebles de condiciones similares u homogéneas del mismo sector, multiplicado por la superficie del inmueble;

b) El valor de las edificaciones, que es el precio de las construcciones que se hayan desarrollado con carácter permanente sobre un inmueble, calculado sobre el método de reposición; y,

c) El valor de reposición, que se determina aplicando un proceso que permite la simulación de construcción de la obra que va a ser avaluada, a costos actualizados de construcción, depreciada de forma proporcional al tiempo de vida útil.

Las municipalidades y distritos metropolitanos, mediante ordenanza establecerán los parámetros específicos que se requieran para aplicar los elementos indicados en el inciso anterior, considerando las particularidades de cada localidad.

Con independencia del valor intrínseco de la propiedad, y para efectos tributarios, las municipalidades y distritos metropolitanos podrán establecer criterios de medida del valor de los inmuebles derivados de la intervención pública y social que afecte su potencial de desarrollo, su índice de edificabilidad, uso o, en general, cualquier otro factor de incremento del valor del inmueble que no sea atribuible a su titular.