Locales, inversion para recuperar a corto plazo

Todo buen inversionista sabe que su capital estará a buen recaudo si se asegura que el retorno de su inversión se dé lo antes posible. Para quienes hacen negocios en el sector inmobiliario, esto es un consejo válido, pero para quienes deciden comprar un local (destinado a una oficina o comercio) es regla para asegurarse una buena rentabilidad.

Así lo aconseja Juan Carlos Rovalino, un empresario guayaquileño que desde hace 38 años viene apostando por este mercado y que cree que un buen punto de partida para elegir este tipo de bienes es fijarse en su valor. Hay que tomar en cuenta, dice, que hay zonas en Guayaquil que por haberse convertido en sitios de moda, hoy están sobrevaloradas y que dificultan al inversionista recuperar lo invertido. “Por ello es importante que a la hora de invertir se haga un avalúo comparativo entre el valor de lo que se está comprando y el valor del arriendo que le permitiría cobrar el mercado. Lo recomendable es que esa rentabilidad no sea menor a un 10 % anual”, explica.

En un mercado cíclico, constantemente afectado por el bajo consumo y las bajas ventas, es necesario asegurarse que el dinero vuelva lo antes posible, coincide Ariel Morhr, vicepresidente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces. Para él, una gran oportunidad de inversión está en el centro de Guayaquil. No solo por la dinámica económica y la constante demanda que allí se genera, sino por el bajo costo de sus locales. Allí la recuperación de la inversión se hace en 4-5 años, pero si se compra un local de Urdesa, la Alborada, Kennedy, Garzota o Puerto Santa Ana, ese retorno se consigue en 7 años y más.

Reconoce que el costo de los locales del centro (cuyo valor de alquiler por metro cuadrado se consigue desde los $ 10, frente a los $ 20 de Urdesa) llega a ser bajo por el tiempo de vida de estos establecimientos (algunos con más de 30 años), que en muchos casos requieren una inversión mayor para ser remodelados. No obstante, aclara, este factor no le resta réditos. Un factor que sí es determinante, reconoce, es la falta de espacios para parqueos que presentan ciertos lugares de esa zona.

Los expertos también recomiendan pensar en las normativas municipales, que hoy están reorientando el crecimiento de cordones comerciales. “En la Alborada también es posible conseguir buenos precios (de $ 10 a $ 15 el alquiler), pero con la ventaja adicional de tener una propiedad con permiso de uso de suelo comercial, que puede tener hasta 3 niveles, algo que en Urdesa puede vetarse, dependiendo del sector en que se esté”, dice Morhr.

De acuerdo con la información recopilada por Properati, portal digital de compra y arriendo de inmuebles, las oficinas y locales comerciales a nivel nacional representan el 11 % del tipo de propiedades que se ofertan en el mercado. Las ciudades que ofrecen establecimientos con la superficie promedio más alta son Guayaquil (149 m²), Cuenca (135 m²) y Quito (97 m²).

El norte de la capital es apetecido por plantas industriales. Si se toma en cuenta esta característica, dice Gabriela Zambrano, bróker de Remax Ecuador, la mejor zona para invertir en locales comerciales u oficinas para arrendarlos es el centro-norte, sobre todo en sectores como La Carolina o avenidas como República del Salvador, Amazonas, Naciones Unidas, de los Shyris.

Los locales destinados a negocios, coinciden los expertos, hoy en día funcionan donde hay una demanda relacionada. “Hay locales que pueden estar de moda, como los que están en Puerto Santa Ana y La Puntilla, pero eso no te asegurará un mejor retorno. Nunca”, insiste Rovalino.

No obstante, admite que la inversión en estos lugares sí puede ser atractiva si la intención futura de quien compra es volver a vender la propiedad, aprovechando la plusvalía que este bien logra ganar con los años. “Si lo que se quiere es lujo y plusvalía, entonces sí es una buena estrategia”.