El edificio tendrá 12 pisos y un sótano de parqueos. En sus 23.000 m2 funcionarán consultorios y áreas comunes para los copropietarios. La moderna torre ofrecerá un servicio de salud integral, pero para que se haga realidad en febrero de 2017, en la pujante Av. Joaquín Orrantia de Guayaquil, sus promotores deberán alcanzar el punto de equilibrio financiero hasta esa fecha. De no lograrlo, la devolución del dinero a los inversionistas, en este caso, a los médicos que han adquirido consultorios, está garantizada por un fideicomiso inmobiliario integral.

Este revolucionario instrumento es un negocio jurídico en virtud del cual una persona llamada fiduciante transfiere a otra -denominada fiduciario- uno o más bienes (que pasan a formar el patrimonio fideicomitido) para que al vencimiento de un plazo o al cumplimiento de una condición, este transmita la finalidad o el resultado establecido por el primero, a su favor o a favor de un tercero llamado beneficiario o fideicomisario.

En el plano inmobiliario, el fideicomiso tiene como fin controlar las preventas de un proyecto de viviendas u oficinas, locales; verificar el correcto uso de los recursos recibidos; y respaldar con la propiedad cualquier tipo de financiamiento al que se haya accedido. No obstante en nuestro país este mecanismo jurídico no siempre es utilizado y nunca faltan los perjudicados por programas de viviendas que por diversas razones no llegaron a concretarse.

Alexandra Jijón, gerenta de Proyecto de Millenium S. A., promotora a cargo de la obra Torre Médica Solaris, a construirse en la Avenida Orrantia, aclara que la fiduciaria (entidad que administra el fideicomiso) no es gestora de nada sino solo una administradora que vigila que los dineros que entregan los compradores se utilicen tal como lo estipula el contrato.

“Sin embargo, cuando hay decisiones que van en contra de los intereses de la mayoría o de las personas que le entregaron el dinero, son un ente que puede vetar esas decisiones, puede decir: ‘No. Eso no se hace y no giro el cheque’.

El sector constructor e inmobiliario es muy amplio. Abarcan proyectos de viviendas de interés social, viviendas de clase media y alta, edificios, oficinas, obras de infraestructura como puentes, malecones, carreteras, y en todos ellos se han desarrollado fideicomisos en las últimas dos décadas.

Las torres de oficinas World Trade Center fue uno de los primeros proyectos que se hicieron con esta figura jurídica en Guayaquil, a fines de los noventa, y a partir de entonces vinieron otros, como los hoteles Sheraton, Sonesta, Howard Johnson y recientes edificaciones, como The Point, Wyndham y otras, que se levantan en el sector de Puerto Santa Ana.

“Estos fideicomisos incluso fueron al mercado de valores a emitir títulos, valores que los inversionistas los demandaron y con eso se desarrollaron los proyectos”, recuerda Cicerón Tacle, un economista especializado en la materia, quien es director adjunto de Legacy Trust, una administradora de fondos y fideicomisos.

Eran épocas distintas, al punto de que de los 6.000 millones de dólares que entre 2010 y 2011 generó la industria fiduciaria en todo el país, el 40 % correspondía al entonces boyante mercado inmobiliario. Pero los tiempos han cambiado y el sector de la construcción de viviendas hoy está afectado por la falta de liquidez; la restricción de los créditos bancarios; y por una menor inversión por parte de los promotores.

Tacle dice que es posible que las cifras y porcentajes de 2011 se mantengan hasta hoy, “no obstante que hay una desaceleración en cuanto a la cantidad de nuevos proyectos inmobiliarios en general y, obviamente, en particular con la figura del fideicomiso”.

Enrique Pita, presidente de la Cámara de la Construcción de Guayaquil, considera que en el futuro el fideicomiso será una exigencia de todos los compradores de bienes inmuebles, para asegurarse de que sus recursos no corran riesgos. Para el dirigente, el problema no está en si la fiducia crea o no confianza, sino en la baja de la actividad constructiva.

Un reciente estudio de la firma encuestadora MarketWatch dice que 164 proyectos urbanísticos a nivel nacional están paralizados o han abortado en los últimos dos años.

Al tiempo de disentir con las versiones oficiales, de que la economía está recuperándose, Pita cree que siempre habrá obra en ejecución, al margen de la iliquidez, el desempleo y la falta de compradores.

En todo caso, Pita y Tacle coinciden en dos verdades inobjetables: que la actividad constructiva pasa por dificultades; y que los fideicomisos son para ella una especie de bálsamo.

“Ha existido una menor cantidad de contratos de fideicomisos, pero en definitiva, estos son los que están sosteniendo el desarrollo de los planes de viviendas porque, al final de los días, genera confianza”, insiste Tacle.

Mucho más control al mercado fiduciario

El fideicomiso inmobiliario da excelentes resultados, aseguran muchos usuarios satisfechos y, obviamente, quienes son parte de esta industria. Este instrumento jurídico es hoy más confiable luego de que la Superintendencia de Compañías, en los últimos años, realizara una serie de reformas y controles adicionales, con el fin de regular aún más este mercado.

El experto fiduciario Cicerón Tacle Vera cita como ejemplo, que anteriormente un promotor o constructor tomaba un terreno y le aportaba el fideicomiso, pero resultaba que el terreno era de un tercero, quien lo entregaba a cambio de que del flujo del fideicomiso se le pague por su propiedad. Actualmente la ley establece que el solar tiene que ser aportado al fideicomiso y no debe tener deuda alguna, es decir tiene que ser propiedad de la constructora, promotor o de los socios del proyecto. De esa forma el terreno no genera un pasivo, es simplemente una aportación que genera básicamente un activo y es en el activo en el cual van a estar sustentado los créditos, las estructuras, las viviendas y lo demás.