Edificios fantasma en Guayaquil: Rehabilitación o demolición, ¿qué sale más barato?
Las estructuras en desuso de la ciudad no tienen un futuro definido. Presupuestos condicionan ideas
La ciudad de Guayaquil enfrenta un problema visible con varios edificios abandonados, comúnmente llamados "edificios fantasma". Importantes estructuras como el ex edificio Macro en la avenida Joaquín Gallegos Lara y la antigua sede del INFA/MIES en la avenida del Bombero permanecen en desuso. Esta situación plantea una pregunta económica clave para la administración local y los ciudadanos: ¿resulta más barato invertir en su rehabilitación o proceder con su demolición?
Es cuestión de analizar costos
Para analizar los costos de demolición en Guayaquil, el caso del antiguo edificio del MAGAP, conocido como "La Licuadora", es un referente importante. Su demolición mecánica, que comenzó en 2013 debido a daños estructurales, tuvo un costo cercano a los $3.9 millones y el proceso duró aproximadamente ocho meses.
En ese momento, se determinó que una remodelación integral habría sido más costosa, estimándose entre $800 y $1,200 por metro cuadrado. Otro ejemplo reciente es el edificio "Fantasía" en la avenida 9 de Octubre, demolido a partir de agosto de 2024 por razones de seguridad debido a una peligrosa inclinación. Borrarlo de la faz del centro de la ciudad bordeó los $477.100,90 dólares.
Frente a la demolición, la rehabilitación de edificios es la alternativa. El arquitecto Brick Reyes, catedrático de la Universidad de Guayaquil, sostiene que la demolición debe ser la última opción. "Muchos de estos edificios abandonados pueden ser rehabilitados y adaptados para nuevos usos, como viviendas, oficinas o centros culturales", afirma Reyes.
Él sugiere que el abandono a menudo responde a temas administrativos o legales, como "expropiaciones judiciales o cambios de gobernantes", y no necesariamente a fallas estructurales irreparables, lo que podría hacer viable su recuperación.
Sin embargo, el arquitecto Javier Castillo, experto en edificaciones, advierte sobre el alto costo de reparación que pueden requerir algunas de estas estructuras deterioradas. "La inversión para poner en marcha nuevamente estos edificios, especialmente si tienen fallas estructurales serias como las que se podrían encontrar en el ex Macro por su cercanía al estero, puede ser muy elevada", comenta Castillo. Estos costos pueden hacer que tanto el sector público como el privado duden en asumir la rehabilitación.
Es importante destacar que la inacción ante los edificios abandonados también genera costos para Guayaquil.
Como advierte el arquitecto Brick Reyes, "lo peor sería no intervenirlos", ya que estas estructuras se deterioran, pueden convertirse en focos de inseguridad y afectan negativamente la imagen urbana y el valor de las propiedades circundantes.
¿Qué más se analiza?
La decisión final entre rehabilitar o demoler un edificio abandonado en Guayaquil depende de un análisis de varios factores económicos y técnicos:
- Estado Estructural del Inmueble: Un diagnóstico detallado es crucial. Si el daño es severo, la rehabilitación podría superar el costo de demoler y construir algo nuevo.
- Costos Directos de Demolición: Estos varían según el tamaño, la complejidad (por ejemplo, la proximidad del ex Macro al Estero Salado podría implicar medidas ambientales adicionales) y los riesgos asociados.
- Viabilidad de la Rehabilitación: Se deben considerar las normativas de construcción actuales, los usos de suelo permitidos y si el proyecto rehabilitado puede generar un retorno económico o social que justifique la inversión.
- Costos de Mantenimiento Futuro: Comparar el mantenimiento a largo plazo de una estructura antigua rehabilitada versus una edificación nueva.
- Valor del Terreno y Potencial de Nuevo Desarrollo: Un terreno liberado en una buena ubicación puede tener un alto valor para un nuevo proyecto, lo que podría compensar los costos de demolición.
En resumen, decidir entre rehabilitar o demoler los "edificios fantasma" de Guayaquil requiere analizar cada caso, ya que ambas opciones son costosas. Las autoridades deben realizar estudios técnicos y financieros transparentes para tomar decisiones que impulsen el desarrollo urbano y el bienestar ciudadano, dando un uso óptimo a estos espacios abandonados.
