El decrecimiento de los precios de bienes inmuebles y los créditos hipotecarios con tasas de interés subsidiadas son dos factores que han permitido el acceso a la vivienda, para personas con ingresos medios.

En Ecuador, el precio de las viviendas ha ido a la baja desde antes de la pandemia, por la sobreoferta. Según datos del portal inmobiliario Plusvalía, el precio medio del metro cuadrado en Quito registró una caída del 5,4 % en marzo de 2023, frente a igual mes de 2022.

A diferencia de esto, el salario mínimo ha tenido incrementos significativos en los dos últimos años. Para 2023 se ubica en 450 dólares. Esto genera una mayor oportunidad para la adquisición de bienes inmuebles, destaca Jaime Rumbea, director ejecutivo de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Vivienda del Ecuador (Apive).

Para el directivo, los proyectos de vivienda de interés social (VIS) y de interés popular (VIP), que cuestan hasta 103.050 dólares, juegan un papel importante en este proceso. Esto debido a que su financiamiento tiene tasas de interés subsidiadas y condiciones específicas (ver puntuales) para que personas de ingresos medios puedan adquirir un bien inmueble por primera vez. Incluso, estas casas son alcanzables para familias que reciben el salario mínimo, dice Rumbea.

Analí Pérez visitó las ferias de vivienda que se realizaron en Quito en abril. Ella gana 600 dólares mensuales y su esposo percibe el salario básico. Aunque ella buscaba casas con un área de más de 100 metros cuadrados, que llegaban a costar entre 90.000 y 100.000 dólares, comenta que en los stands le recomendaron opciones de proyectos de hasta 80.000 dólares, por su nivel de ingresos.

Para la adquisición de casas, las inmobiliarias analizan cuánto gana una persona, para saber si ese valor está acorde a la expectativa del bien que desean adquirir. También las entidades financieras evalúan los ingresos, junto con la capacidad de pago, el puntaje del buró de crédito y otros factores para otorgar el financiamiento, explica Joan Proaño, propietario de la constructora Proaño Proaño.

En ese caso, la regla es que el máximo que se puede comprometer para el pago de la cuota de un crédito hipotecario es el 30 % del ingreso total del hogar, señala Proaño. Y en el caso de obtener financiamiento con el Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (Biess) es de hasta el 40 %.

De esa forma, una persona que gana el salario básico (considerando la decimotercera y decimocuarta remuneración) puede destinar unos 156 dólares para el pago mensual del crédito hipotecario con una entidad financiera.

Sin embargo, este monto en la mayoría de casos es insuficiente para alcanzar las condiciones de un préstamo para una VIS, cuyo valor oscila entre los 40.000 y 80.100 dólares.

Hay oportunidad cuando se suma el ingreso de otra persona, es decir cuando el financiamiento es para un matrimonio. En el caso de que ambos ganen el salario básico, el valor mensual máximo que la familia puede destinar para el pago es de 312 dólares. Ese monto permitirá que esa familia pueda acceder a una casa de hasta 55.000 dólares aproximadamente (ver gráfico), si se considera el plazo máximo de 25 años. Esto dependerá de su capacidad de pago, que estará condicionada a otros gastos y otras deudas.

Para acceder a una vivienda de menor monto, por ejemplo de 40.000 dólares, esa familia deberá pagar una cuota mensual aproximada de unos 219 dólares a 25 años plazo.

En América Latina, Ecuador es el país con mayor ventaja adquisitiva para la compra de bienes inmuebles, por su bajo costo. Un análisis del portal Bloomberg Línea determinó que se requieren 267,55 salarios básicos para comprar una residencia de 100 metros cuadrados valorada en unos 120.400 dólares. Este es el monto más bajo de la región. En el otro extremo se encuentra Argentina, donde se necesitan 1.186,76 salarios mínimos para una vivienda que cuesta unos 242.100 (ver gráfico).

Pese a las oportunidades que existen, actualmente se percibe un ambiente de incertidumbre en el sector.

“Para la compra de bienes inmuebles se requiere estabilidad social, política y económica. Si esto no ocurre, la gente empieza a aplazar su decisión de compra porque no tiene todas las certezas de que va a poder cumplir con los pagos en el futuro”, advierte Proaño. De todas formas, recalca que el sector seguirá impulsando la oferta inmobiliaria de todos los segmentos.

Características 

• Crédito VIP: El crédito VIP está destinado para viviendas cuyo costo no supera los 229 salarios básicos unificados, es decir hasta los 103.050 dólares.

• Crédito VIS: Este tipo de préstamo está destinado para viviendas cuyo costo no supera los 178 salarios básicos unificados, es decir hasta los 80.100 dólares.

• Condiciones: La entrada para los créditos: 5 % del valor del inmueble. El plazo de los préstamos está entre los 20 y 25 años; mientras que las tasas de interés llegan al 4,99 % anual.