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Normas de convivencia

Deudas de alícuotas en Ecuador: qué se puede (y no) prohibir en los condominios

Con el Decreto Ejecutivo 462, publicado el 31 de julio de 2026, se establecieron los beneficios a los que se pierde acceso mientras esté impago

Con el decreto ejecutivo 462 se establecieron los servicios que las administraciones de condominios y urbanizaciones pueden restringir por mora de propietarios e inquilinos.

Con el decreto ejecutivo 462 se establecieron los servicios que las administraciones de condominios y urbanizaciones pueden restringir por mora de propietarios e inquilinos.GERARDO MENOSCAL / EXPRESO

Juan Pablo Pérez Tomalá
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Juan Pablo Pérez Tomalá

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Lo que se sabe

  • En el Decreto Ejecutivo 462 se reformó el Reglamento de la Ley de Propiedad Horizontal
  • Se establecen prohibiciones para el copropietario que mantenga valores de pago vencidos
  • Los copropietarios "deben contar con información clara, oportuna y verificable sobre el estado de recaudación", se señala en el documento

Con el Decreto Ejecutivo 462, emitido por el presidente Daniel Noboa el 31 de julio de 2026, se reformó el Reglamento de la Ley de Propiedad Horizontal y se establecieron límites al uso de bienes en condominios cuando hayan valores impagos por alícuotas.

"Resulta necesario regular el uso, reserva, acceso, aprovechamiento o beneficio de bienes, áreas, servicios, amenidades, facilidades y dispositivos comunes no indispensables, como efecto del incumplimiento de las obligaciones económicas que financian su administración, mantenimiento, conservación, operación, reposición, reparación y seguridad", se explica en el documento.

"Los efectos derivados de la mora deben aplicarse sin impedir el acceso al bien exclusivo ni afectar servicios esenciales de habitabilidad, salubridad, seguridad, accesibilidad, evacuación o atención de emergencias", se advierte.

Decreto 462: Reforma a reglamento de Ley de Propiedad Horizontal

¿Qué se puede prohibir si debe alícuotas en Ecuador?

En el artículo 1 del Decreto se reforma el artículo 12, literal C, del Reglamento. Ahí se prohíbe a copropietarios y usuarios de inmuebles constituidos en condominio o declarados en propiedad horizontal: "Utilizar, reservar o beneficiarse de áreas comunes, bienes comunes, servicios comunales, amenidades, facilidades administrativas o dispositivos de acceso de carácter complementario, recreativo, social, comercial o no, indispensable para el acceso y uso del bien exclusivo".

¿Qué valores se contemplan?

Se consideran las "obligaciones económicas vencidas por concepto de expensas ordinarias, extraordinarias, multas, intereses de mora, gastos de cobranzas" y demás valores establecidos en la Ley y su reglamento

Entre los bienes, áreas y servicios no indispensables, se consideran:

  • Salones comunales, salas de eventos, de reuniones y áreas sociales;
  • Áreas de parrilla, barbacoa (BBQ), terrazas, patios, jardines o espacios comunales sujetos a reserva;
  • Piscinas, gimnasios, saunas, jacuzzis, canchas deportivas, salas de juegos, salas de cine, coworking;
  • Parqueaderos de visita y comunales, y espacios vehiculares comunes;
  • Bodegas comunales, casilleros, lockers, depósitos temporales, espacios comunes de almacenamiento, depósitos de basura comunales;
  • Ascensores de carga y para mudanzas, y montacargas
  • Habilitación de ascensores, escaleras eléctricas, accesos electrónicos o dispositivos similares hacia áreas comunes, amenidades, terrazas recreativas, zonas de eventos, gimnasios, piscinas, salas comunales;
  • Entrega, reposición, activación o habilitación de tags (tarjetas electromagnéticas), tarjetas, llaveros electrónicos, controles remotos, códigos QR, claves digitales, credenciales, dispositivos de acceso;
  • Servicios de guardianía destinados a la atención de invitados o visitantes;
  • Servicios comunes como agua caliente centralizada, recolección de basura, calefacción y climatización central, gas centralizado;
  • Autorizaciones administrativas no urgentes, certificados de encontrarse al día, permisos de uso temporal de bienes comunes.

¿Qué no se puede prohibir por deudas?

En el artículo 19.3 del Decreto se establecen los bienes, servicios y derechos no susceptibles de limitación que no se pueden impedir, suspender, limitar o afectar, en caso de deuda por alícuotas:

  • Ingreso peatonal ordinario al inmueble del copropietario, habitante o arrendatario;
  • El acceso al bien exclusivo;
  • La salida del inmueble;
  • El acceso al parqueadero propio;
  • El suministro de agua potable fría;
  • Saneamiento, alcantarillado, evacuación de aguas servidas o condiciones mínimas de salubridad;
  • Seguridad básica del inmueble;
  • Rutas de evacuación, salidas de emergencia, alarmas, sistemas contra incendios;
  • Acceso de ambulancias, bomberos, policía, personal médico, servicios técnicos urgentes o autoridades competentes;
  • Uso de ascensores, rampas, accesos o mecanismos de movilidad únicamente indispensables para embarazadas y personas con discapacidad

"Las limitaciones por mora deberán aplicarse bajo criterios de razonabilidad, proporcionalidad, necesidad, finalidad legítima y respeto a los derechos de los copropietarios, usuarios y habitantes", se advierte en el documento.

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