Reforma a ley propiedad horizontal: qué cambia para los morosos en Quito

Ser copropietario en ciudades como Quito no siempre significa sumar esfuerzos para mejorar la fachada con una capa de pintura o para mantener en buen estado las áreas comunales. Con frecuencia, la convivencia en edificios y conjuntos residenciales está marcada por conflictos derivados de las deudas por expensas o alícuotas.

En la avenida 12 de Octubre, en inmuebles como el edificio El Girón, frente a la PUCE, se ha intentado restringir el uso del ascensor a quienes no pagan mediante el bloqueo de los dispositivos de acceso. Sin embargo, la medida no ha resultado efectiva y los administradores han tenido que recurrir a la vía judicial para recuperar los valores adeudados.

Hace 16 días, el pasado 31 de julio del 2026, mediante el Decreto Ejecutivo 462, el presidente Daniel Noboa reformó el Reglamento General a la Ley de Propiedad Horizontal. La normativa busca fortalecer los mecanismos de recaudación, transparencia, gestión de cartera vencida y cobro de expensas en los inmuebles sometidos a este régimen.

Las historias de copropietarios que no pagan alícuotas

Silvia Vinueza, de 60 años, vive desde hace 18 años en el edificio El Girón, una construcción con cerca de medio siglo de historia donde antes funcionó la discoteca Seseribó. 

Aproximadamente la mitad de sus espacios se destina a vivienda y el resto a oficinas y locales comerciales. Como ocurre en muchos inmuebles, no cuentan con una administración externa y ella asume esa responsabilidad ad honorem.

Cuando se le pregunta cuánto ayudará la reforma, responde con escepticismo. “Es una lucha, créame. Algunos dicen que no quieren pagar porque sus oficinas permanecen cerradas. Es el juego del gato y el ratón. Les explico que incluso una línea telefónica tiene una tarifa mínima”. 

Según Vinueza, existen propietarios que han acumulado deudas de entre 4.000 y 15.000 dólares. Muchos solicitan rebajas cuando ya enfrentan acciones judiciales, mientras quienes cumplen puntualmente e incluso pagan por adelantado tres o seis meses de alícuotas —de unos 60 dólares mensuales, en promedio— no reciben ese tipo de beneficios.

A ello se suma otro problema: el pago de la tasa de recolección de basura. “Es un rubro adicional. Solo por ese concepto pagamos 1.600 dólares al mes”, señala. Y ha causado más problemas a las directivas, dice esta copropietaria.

Experiencias de administradores externos de edificios, para cobrar expensas

Wladimir Medina, gerente de MFQ Condominios, empresa que administra edificios y urbanizaciones en Quito y Guayaquil desde hace siete años, asegura que la morosidad es una constante. Solo en la capital gestionan más de 3.000 unidades inmobiliarias.

“La mora está presente en el 99 % de los casos. Hay edificios con 300.000 dólares en deudas acumuladas y otros con 5.000 o 20.000 dólares en cuotas impagas”, afirma. En promedio, añade, las alícuotas en conjuntos residenciales oscilan entre 60 y 80 dólares mensuales.

Medina recuerda que el reglamento vigente desde 2014 ya establecía que, una vez cumplidos 60 días de mora, debían iniciarse procesos de cobro. Sin embargo, considera positivo que la reforma refuerce los mecanismos existentes.

Lo que deben en alícuotas y los procesos judiciales

Entre otros, Medina comenta el caso de un conjunto de casi 200 unidades que acumulaba 22.000 dólares en mora hace tres años. Uno de los deudores, abogado de profesión, debía 5.000 dólares pese a que su alícuota mensual era de 50. Tuvo que pagar, luego del proceso. 

En otro edificio encontraron una cartera vencida de 400.000 dólares; un año y medio después, la deuda se redujo a 290.000. “Ese dinero termina reflejándose en mejoras de infraestructura y mantenimiento”, concluye.

Mauricio Orozco, gerente de Kondominios, una empresa que administra 45 urbanizaciones y edificios en Quito desde 2009, coincide en que la morosidad en el pago de alícuotas es un problema recurrente. Sin embargo, considera que la pandemia agravó la situación.

Según explica Orozco, algunas personas dejaron de pagar por la pérdida de empleo, problemas de salud o solo por falta de hábito de cumplimiento. 

La empresa procura llegar primero a acuerdos de pago, para pasar a la etapa judicial. Destaca la incorporación del cobro de intereses por mora. Insiste en que la mejor alternativa para los conjuntos residenciales es delegar a especialistas.

Como ejemplo menciona un edificio donde un propietario nunca pagó alícuotas durante los 10 años de existencia del conjunto. “Los tesoreros le tenían temor porque, aparentemente, estaba vinculado a actividades irregulares y los amenazaba”, relata. 

También señala que algunos vecinos creen que pueden retrasar sus pagos durante tres o seis meses, cuando la lógica debería ser adelantar cuotas.

Diego Analuisa, abogado de Integrum y especialista en derecho inmobiliario, explica que se dedican al cobro de alícuotas vencidas con juicios monitorios o expeditos.

“Primero se notifica los valores adeudados. Llamamos al propietario, para buscar un plan de pagos”, señala. Como caso de éxito menciona las Torres de Almagro. Hace un año, la cartera vencida era de $ 150.000, se ha reducido a 40.000. 

La mayor parte de los saldos pendientes corresponde a propietarios ausentes, cuya localización resulta difícil, tras consultas en el Registro de la Propiedad.