Condominios podrán restringir el uso de áreas comunes a morosos, según nuevo decreto de Noboa

Hay un nuevo decreto que regula cuando una persona no ha pagado las alícuotas en una propiedad horizontal. El presidente Daniel Noboa Azín reformó el Reglamento General de la Ley de Propiedad Horizontal mediante el Decreto Ejecutivo No. 462, firmado el 31 de julio de 2026. La nueva normativa modifica las reglas para el manejo de la mora en los condominios, fortalece los mecanismos de cobro y establece nuevas obligaciones de transparencia para las administraciones.

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La reforma actualiza el reglamento vigente desde 1999 e incorpora disposiciones destinadas a incentivar el pago oportuno de las expensas comunes, al tiempo que fija límites para proteger los derechos básicos de los copropietarios.

Restricciones para quienes mantengan deudas

Uno de los principales cambios establece que los propietarios o usuarios que mantengan deudas por expensas ordinarias, extraordinarias, aportes al fondo común de reserva, intereses o gastos de cobranza no podrán utilizar bienes, servicios o amenidades comunes considerados no indispensables.

Entre estos espacios y servicios se incluyen los salones comunales, piscinas, gimnasios, parqueaderos para visitas, ascensores de carga, dispositivos electrónicos adicionales de acceso y servicios centralizados, como agua caliente o internet comunal.

Además, el decreto permite que cada reglamento interno amplíe la lista de bienes o servicios cuya utilización podrá restringirse mientras exista mora.

Derechos que no podrán ser restringidos

La normativa también establece límites claros para evitar que las sanciones afecten derechos esenciales.

En ningún caso se podrá impedir el ingreso peatonal al inmueble, el acceso a la vivienda o al parqueadero de propiedad exclusiva, ni restringir el suministro de agua potable fría, los servicios de saneamiento, la seguridad básica o las rutas de evacuación.

Tampoco podrán limitarse los accesos para ambulancias, bomberos, policías o personal médico, ni los mecanismos de movilidad destinados a mujeres embarazadas o personas con discapacidad.

Notificación obligatoria antes de aplicar sanciones

Antes de restringir cualquier área o servicio, la administración del condominio deberá notificar formalmente al propietario sobre el estado de mora.

Desde la notificación, el deudor dispondrá de cinco días para cancelar la obligación, demostrar que ya realizó el pago o solicitar un convenio.

Si ese plazo vence sin que la situación sea regularizada, la administración estará obligada a aplicar las restricciones previstas en el reglamento.

Una vez que el propietario pague la totalidad de la deuda, suscriba un convenio válido o regularice su situación, las limitaciones deberán levantarse en un plazo máximo de 24 horas.

Cobros, convenios y reincidencia

La reforma también establece un procedimiento para facilitar la recuperación de valores pendientes.

Cuando existan dos o más expensas vencidas, el administrador deberá emitir una liquidación de los valores adeudados. Este documento deberá ser aprobado por la Asamblea General dentro de los siguientes 30 días y tendrá carácter de título ejecutivo, lo que facilitará el inicio de acciones de cobro.

Asimismo, los convenios de pago deberán formalizarse por escrito. Si el deudor incumple dos cuotas pactadas, se producirá el vencimiento anticipado de todo el saldo pendiente.

La norma también considera reincidente al copropietario que vuelva a caer en mora dentro de los 12 meses posteriores a haber regularizado sus obligaciones.

El derecho al voto dependerá del pago de las expensas

Otro de los cambios relevantes dispone que solo los copropietarios que se encuentren al día en el pago de sus expensas podrán ejercer el derecho al voto en la Asamblea General.

El mismo requisito se aplicará para quienes aspiren a desempeñar cargos de administración o representación dentro del condominio.

Más transparencia en la administración

La reforma incorpora nuevas obligaciones de información para las administraciones de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal.

Dentro de los primeros diez días de cada mes deberán publicar, mediante canales físicos o electrónicos oficiales del condominio, el estado de cumplimiento de pago de cada unidad inmobiliaria y el detalle de la cartera vencida.

Con esta medida, el Gobierno busca fortalecer la transparencia en la gestión económica de los condominios y facilitar el control por parte de los copropietarios.

¿Cuándo la reforma entra en vigencia?

El Decreto Ejecutivo No. 462 deroga todas las disposiciones de igual o menor jerarquía que se opongan a su contenido y entrará en vigencia desde su publicación en el Registro Oficial. A partir de ese momento, las administraciones de condominios deberán adecuar sus procedimientos a las nuevas reglas establecidas para el manejo de la mora y la administración de los bienes comunes.