¿Donación o pago de impuestos? Lo que realmente dice la nueva ley de vivienda

La Asamblea Nacional aprobó el 30 de marzo de 2026, con 83 votos a favor, la Ley Reformatoria a la Ley de Régimen Tributario Interno (Lrti) para Incentivar la Construcción de Viviendas de Interés Social y Reducir el Déficit Habitacional. 

La normativa, enviada por el presidente Daniel Noboa como urgente en materia económica el 9 de marzo, crea un incentivo tributario para que empresas y personas naturales participen en la construcción de viviendas destinadas a familias en situación de pobreza.

En redes sociales y en el debate legislativo, la norma generó controversia. Sectores de oposición la calificaron como una condonación de impuestos para empresarios cercanos al Gobierno. 

Desde el oficialismo, en cambio, se ha insistido en que no se perdonan tributos, sino que se permite a los contribuyentes destinar parte de su Impuesto a la Renta a la construcción directa de viviendas para quienes más lo necesitan. ¿Qué dice realmente la ley? 

El mecanismo central de la ley es una rebaja del Impuesto a la Renta (IR) para quienes donen viviendas de interés social al Ministerio de Infraestructura y Transporte (Mit), que actúa como ente rector de hábitat y vivienda. 

Según el artículo 3 de la ley, la rebaja equivale al 100% del valor donado, pero con un límite máximo del 30% del impuesto causado en el ejercicio fiscal correspondiente y sin derecho a devolución.

¿Cómo funciona en la práctica?

Para entenderlo con un ejemplo concreto: si una empresa tiene un impuesto causado de $500.000, el tope máximo que podría rebajar es de $150.000, que equivale al 30% del impuesto. 

Si esa empresa dona viviendas por un valor de $120.000, podrá descontar la totalidad del valor donado porque no supera el límite. Es decir, pagaría $380.000 en lugar de $500.000. 

En ningún caso la rebaja genera devolución de dinero. No se trata de que el Estado devuelva recursos al contribuyente, sino de que una parte de lo que habría ido al fisco se traduce en viviendas construidas para familias vulnerables.

La ley establece que las viviendas donadas deben cumplir con los parámetros de precio máximo, superficie construida y estándares de construcción definidos por la Ley Orgánica de Vivienda de Interés Social (Lovis) y la normativa sectorial. 

Según la norma, el valor considerado para la rebaja es exclusivamente el valor técnico referencial establecido en la normativa vigente, sin incluir el costo del terreno cuando este pertenezca al beneficiario.

¿Quiénes reciben las viviendas?

La ley dispone que el Mit transfiera las viviendas recibidas en donación a beneficiarios que cumplan con los criterios de la Lovis en un plazo máximo de 90 días desde que se perfeccione la donación. 

Los destinatarios son personas en situación de pobreza, identificadas a través del Registro Interconectado de Programas Sociales (Rips), con prioridad para quienes registren los puntajes más bajos. 

También se incluyen familias damnificadas por eventos climáticos. La normativa aprobada contempla dos segmentos de beneficiarios: aquellos que requieren subsidio total del Estado y quienes pueden complementar el financiamiento con un crédito hipotecario.

Para garantizar la focalización territorial, la ley ordena al Mit publicar anualmente un catálogo de necesidades de vivienda de interés social. 

Este instrumento priorizará territorios con mayores niveles de déficit habitacional, pobreza y necesidades básicas insatisfechas, procurando una distribución equilibrada en todo el país. 

Para el ejercicio fiscal 2026, el catálogo deberá publicarse dentro de los 30 días posteriores a la publicación de la ley en el Registro Oficial. En los años siguientes, el plazo será el 15 de febrero de cada año.

¿Qué controles establece la ley?

La norma incluye varios mecanismos de verificación. 

Para acceder a la rebaja, es requisito indispensable un acta de entrega-recepción definitiva de la obra entre el donante y el Mit, que certifique el cumplimiento de los estándares técnicos. 

Además, si se donó recursos económicos para la construcción, debe existir previamente un convenio obligatorio con el ente rector de vivienda. 

Si se detecta incumplimiento de estándares o vicios ocultos, el Estado podrá exigir la restitución íntegra del beneficio tributario, además de las acciones legales correspondientes.

El Ministerio de Economía y Finanzas (Mef) será el encargado de establecer el monto máximo de gasto tributario que se podrá generar por la aplicación de este beneficio, en función de la programación fiscal y la sostenibilidad de las finanzas públicas. 

El Servicio de Rentas Internas (Sri), por su parte, deberá emitir la normativa secundaria en un plazo máximo de 30 días para implementar el mecanismo. Ambas instituciones, junto al Mit, evaluarán anualmente el impacto fiscal y económico de la ley.

¿Cuánto tiempo estará vigente?

El incentivo tributario es temporal. Según la disposición transitoria de la ley, la rebaja será aplicable desde el período fiscal 2026 hasta el período fiscal 2029, es decir, cuatro años. La medida entrará en vigencia a partir del día siguiente a la publicación de la ley en el Registro Oficial y prevalecerá sobre cualquier norma de igual o menor jerarquía.

El contexto

Detrás de esta legislación existe un déficit habitacional que supera las 700.000 viviendas, según datos del Instituto Nacional de Estadística y Censos (Inec). 

El Censo de Población y Vivienda de 2022 estimó la carencia cuantitativa en 727.689 viviendas. 

A esto se suman los efectos de los desastres climáticos: entre marzo de 2025 y marzo de 2026, se registraron 2.687 eventos adversos que dejaron 65.945 viviendas afectadas, 1.553 destruidas y más de 232.000 personas damnificadas. 

El Gobierno proyecta que, con la implementación de esta ley, se podrían generar unas 3.000 viviendas al año a través del sector privado, complementando los programas estatales de vivienda gratuita y los créditos hipotecarios con tasas subsidiadas.

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