Arriendo en Ecuador: ¿hasta cuánto pueden pedir como garantía y cuándo deben devolverla?

Los propietarios de viviendas podrían dejar de tener libertad para fijar el valor de la garantía en los contratos de arrendamiento. La Asamblea Nacional analiza cambios para regular este depósito y establecer reglas más claras para su devolución.

Sin embargo, las modificaciones todavía no están vigentes. La reforma a la Ley de Inquilinato pasó por primer debate el 22 de abril de 2026 y la Comisión de Justicia y Estructura del Estado continúa preparando el informe para segundo debate. Hasta este 6 de agosto no existe una fecha anunciada para que el texto vuelva al Pleno.

El debate es relevante porque la legislación vigente no establece específicamente cuánto debe cobrarse como garantía. En la práctica, el monto queda sujeto al acuerdo entre arrendador y arrendatario.

¿Qué es la garantía de un arriendo?

La garantía es un depósito que el arrendatario entrega al propietario para respaldar el cumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato, incluido el cuidado del inmueble.

La Ley de Inquilinato vigente no regula específicamente este depósito. Por ello, su valor y las condiciones para devolverlo suelen establecerse en el contrato firmado entre las partes.

Al finalizar la relación contractual, la devolución dependerá de las condiciones pactadas y del cumplimiento de las obligaciones. Si existen daños atribuibles al inquilino u otros valores pendientes contemplados en el acuerdo, estos deberán ser comprobados para sustentar cualquier descuento.

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¿Hasta cuánto podrían cobrar de garantía?

El informe que llegó al primer debate propuso que la garantía no pueda superar el equivalente a dos cánones de arrendamiento. Ese mismo texto establece que, terminado el contrato, el dinero deberá devolverse de forma inmediata si se cumplieron las obligaciones y el inmueble se encuentra en buen estado.

Posteriormente se incorporó al análisis una propuesta del asambleísta Keevin Gallardo, presentada en abril de 2026 y expuesta ante la Comisión el 4 de junio.

Su proyecto plantea una fórmula distinta: que arrendador e inquilino puedan acordar una garantía cuyo valor sea acorde con el costo aproximado de los trabajos de mantenimiento o reparación que podría necesitar el inmueble. 

Es decir, el monto definitivo que eventualmente podría establecer la reforma todavía no está cerrado, porque la Comisión deberá elaborar el texto que llegará al segundo debate.

¿Cuándo tendría que devolverse la garantía?

También existen diferencias sobre el plazo. Mientras el texto conocido en primer debate habla de una devolución inmediata al finalizar el contrato, la iniciativa de Gallardo contempla un término de 30 días desde que el inquilino desocupa el inmueble.

Si transcurre ese período y el propietario no devuelve injustificadamente el dinero, la propuesta de Gallardo plantea que el arrendatario pueda reclamarlo mediante los procedimientos sumario o monitorio previstos en el Código Orgánico General de Procesos (Cogep).

Gallardo justificó la necesidad de la reforma señalando que, según el Censo de Población y Vivienda de 2022, 36 de cada 100 hogares en Ecuador son arrendados. El legislador sostiene que la ausencia de una regulación específica sobre las garantías puede generar conflictos entre propietarios e inquilinos.

Los alquileres también han aumentado

La discusión ocurre además en un mercado donde los precios del alquiler han registrado incrementos. Según Plusvalía, durante 2024 el precio medio de los inmuebles para alquiler aumentó 2,3 %, con una mayor variación en departamentos grandes.

Aunque la cifra corresponde a 2024, Plusvalía todavía la mantiene en su publicación sobre garantías, actualizada el 10 de julio de 2026.

En información más reciente para Quito, el Index Plusvalía reportó que el precio medio del alquiler acumuló un incremento de 10,7 % durante 2025 hasta octubre. Un departamento de dos habitaciones alcanzó un promedio de $545 mensuales. 

Reforma sigue a la espera del segundo debate

Durante la comparecencia del 4 de junio también participó Juan Carlos Darquea, docente universitario y experto en derecho civil, quien respaldó la actualización de una Ley de Inquilinato que data de 1962.

Darquea señaló la necesidad de equilibrar los derechos de propietarios e inquilinos y consideró que la mediación puede contribuir a resolver controversias, aunque advirtió que convertirla en obligatoria podría generar costos adicionales.

La discusión legislativa ha continuado desde entonces. El 27 de julio de 2026, la Comisión todavía recibía aportes de especialistas para elaborar el informe que posteriormente deberá ser conocido en segundo debate.