Quito redefine su mercado inmobiliario: barrios donde suben ventas y arriendos

Los sectores considerados de mayor poder adquisitivo en Quito continúan liderando los precios de vivienda, sin embargo, ya no son los únicos que destacan dentro del mercado inmobiliario de la capital ecuatoriana.

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Un reporte de Plusvalía muestra que, en el último año, varias zonas tradicionalmente catalogadas como de clase media o emergente registraron aumentos significativos tanto en precios de venta como de alquiler. Este comportamiento responde a factores como la conectividad, la cercanía al Metro de Quito, la presencia de universidades y una mayor demanda de arriendos.

Para el urbanista Jacobo Herdoíza, estas cifras evidencian un cambio estructural: la ciudad está dejando de concentrarse en pocos sectores privilegiados y avanza hacia un modelo con múltiples focos de desarrollo.

Uno de los casos más representativos es Belisario Quevedo. Esta parroquia reportó el mayor incremento en alquileres de Quito, con una variación anual de 21,2 %. Además, se posicionó entre las zonas con mayor valorización en venta, con un alza de 9,6 %.

Herdoíza atribuye este comportamiento a una combinación de factores poco comunes en otros sectores. “El barrio de la Universidad Central tiene una boca del Metro, más de 50.000 estudiantes y capacidad de renovación urbana. Está surgiendo como uno de los polos de repoblamiento y generación de rentas”, señala.

Ponceano y Calderón consolidan crecimiento

Ponceano lideró el incremento en el valor de venta de viviendas, con una valorización anual de 11,2 %, mientras que Calderón también registró un crecimiento relevante del 8,9 %.

De acuerdo con Herdoíza, estos sectores reflejan una nueva dinámica del mercado inmobiliario quiteño: zonas que aún mantienen precios accesibles, pero ofrecen mejores servicios, infraestructura y oportunidades de expansión.

“Las mayores tasas de crecimiento ya no están únicamente en los sectores premium. Están apareciendo en zonas medias y emergentes donde todavía existe margen para capturar plusvalía”, explica.

El Metro incide en el valor inmobiliario

El informe también identifica cambios en el Centro Histórico. A pesar de sus problemas de despoblamiento residencial, los arriendos aumentaron 20,9 % en el último año.

Para el experto, este incremento está directamente relacionado con la estación San Francisco del Metro de Quito, una de las más utilizadas.

“No significa que el Centro Histórico se esté repoblando. Lo que existe es un efecto de dinamización económica alrededor de la estación y de los servicios turísticos y administrativos que se concentran en esa zona”, sostiene.

La Mariscal pierde dinamismo

En contraste con el Centro Histórico, La Mariscal muestra un comportamiento opuesto. Según Herdoíza, el sector ya no tiene el peso que mantuvo como eje de entretenimiento y consumo desde finales de la década de los 90, cuando buena parte de las élites económicas se trasladó hacia Cumbayá y Tumbaco.

Ese desplazamiento también movió la demanda de servicios, restaurantes y bares que sostenían la actividad del sector. “Es muy difícil recuperar La Mariscal bajo la añoranza de lo que fue hace 20 años. Eso no va a ocurrir, sencillamente porque la masa crítica de consumo ya no está aquí, sino a 15 kilómetros de distancia”, sostiene.

A esto se suma la condición patrimonial de muchos inmuebles. Según el urbanista, en La Mariscal “los costos de rehabilitación exceden los costos de rentabilidad”, lo que provoca abandono y menor interés de inversionistas.

Conocoto emerge como nuevo polo urbano

Con un aumento de 20,6 % en arriendos y una rentabilidad bruta anual de 8,5 %, Conocoto se posiciona entre las zonas más atractivas para invertir. Para Herdoíza, este comportamiento forma parte de un cambio más amplio en la estructura urbana.

Quito está evolucionando de un modelo monocéntrico, históricamente concentrado en La Carolina y el hipercentro norte, hacia una configuración policéntrica en la que sectores como Conocoto, Tumbaco, San Antonio y, potencialmente, Quitumbe, empiezan a consolidarse como nuevos núcleos urbanos.

“Hay gente que está dispuesta a vivir, trabajar y consumir en estos subcentros urbanos. Eso genera un incremento del valor inmobiliario”, afirma.

Cumbayá y Tumbaco mantienen liderazgo en precios

A pesar de estos cambios, los valles continúan encabezando los precios del mercado. Cumbayá conserva el valor más alto de venta, con 1.772 dólares por metro cuadrado, y también registra el alquiler promedio más elevado, con 705 dólares mensuales.

Tumbaco sigue siendo la administración zonal más costosa. No obstante, Herdoíza señala que el mercado inmobiliario está enviando nuevas señales.

“Ya no cuenta tanto el prestigio histórico de una zona. Hoy pesan más la accesibilidad, la conectividad, la proximidad a servicios y la capacidad de captar demanda de arriendo”, explica.

Zonas con caída en precios inmobiliarios

Algunos sectores presentan un comportamiento contrario. Cotocollao registró la mayor reducción en alquileres, con una caída de 15,4 %, mientras que Comité del Pueblo reportó la mayor baja en precios de venta, con un retroceso de 12,9 %.

Según el urbanista, estas zonas enfrentan desafíos similares: infraestructura envejecida, baja conectividad y falta de polos económicos que atraigan inversión. “Si no hay inversión en espacio público, infraestructura o transporte, tampoco existe valorización del patrimonio”, advierte.

Para el experto, el mercado inmobiliario refleja la transformación urbana de Quito, donde los sectores mejor conectados y con mayor equipamiento son los que actualmente concentran el crecimiento del valor.