Cuenca, sin control ni orden en materia de arrendamientos

Los altos costos de los arriendos en Cuenca han dado paso a una serie de problemas sociales y de administración pública. 

Varios expertos coinciden en que la expansión urbana acelerada hacia las zonas rurales representa una presión sobre sistemas de servicios públicos y básicos que no fueron planificados para ese crecimiento, lo que, a su vez, encarece cada vez más el suelo en los sectores cercanos al centro de la ciudad.

Encarecimiento del suelo 

Para el docente e investigador de la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la Universidad de Cuenca, Pedro Jiménez, el acceso a la vivienda debe dejar de ser un problema individual y convertirse en un asunto de interés público. 

Según el académico, el encarecimiento de la vivienda en Cuenca no es un fenómeno reciente; por el contrario, se remonta a unos 25 años atrás y hoy muestra consecuencias visibles en distintos sectores de la ciudad.

Aunque muchas personas perciben que la crisis habitacional se aceleró después de la pandemia de COVID-19, Jiménez sostiene que las primeras señales aparecieron antes, según consta en su investigación publicada en 2019 bajo el título Cuenca, ciudad de ocio global, en la que analizó la evolución del valor del suelo entre 2006 y 2016 y se identificaron las primeras zonas de vulnerabilidad residencial en la ciudad: el hipercentro de Cuenca, las manzanas alrededor del Parque Calderón, el Barranco y las áreas ubicadas junto a la margen norte del río Tomebamba. 

“En estos lugares se registró un aumento sostenido del valor del suelo, acompañado por un cambio progresivo de viviendas hacia actividades comerciales y de servicios”, puntualizó Jiménez.

Rentismo cultural a partir del patrimonio 

Uno de los puntos de inflexión en la transformación de la capital azuaya fue la declaratoria de Patrimonio Cultural de la Humanidad, en 1999, lo que habría generado un fenómeno denominado “rentismo cultural”. “La ciudad dejó de planificarse y los atributos patrimoniales y culturales se transformaron en recursos económicos para atraer inversiones, turistas y nuevos residentes”, señaló.

Según Jiménez, Cuenca fue promovida a nivel internacional como una ciudad ideal para retirarse e invertir, lo que generó la llegada de una primera ola de migrantes extranjeros, principalmente de Estados Unidos y Europa, y los efectos secundarios no favorecieron a los habitantes de la ciudad, ya que “el patrimonio y el turismo terminaron generando una presión creciente sobre el mercado inmobiliario, sobre todo en los sectores más atractivos”. 

En la actualidad existen zonas céntricas que se han vuelto “inalcanzables” para las familias locales y que han sido ocupadas por actividades comerciales de diversa índole: bares, restaurantes, cafeterías, discotecas, hoteles y negocios de renta temporal dirigidos a comunidades nómadas.

Nuevas formas de rentas 

Sobre este último fenómeno, el docente e investigador de la Universidad de Cuenca, Freddy Espinoza, dio a conocer que entre 2023 y 2024 se registraron hasta 3.136 anuncios en la plataforma Airbnb, cifra que varía según la temporada. Además, señaló que el 27 % de estos alojamientos se concentra en el Centro Histórico de la ciudad. 

La consecuencia, según el investigador, es que cada vez más familias locales abandonan las zonas centrales y buscan vivienda en sectores periféricos o parroquias rurales.

Catastro de contratos de arrendamiento 

En un intento por ordenar el mercado de los arriendos en el cantón Cuenca, la concejal Jenny Bermeo desarrolló un proyecto de ordenanza que plantea la inscripción obligatoria de los contratos de arrendamiento, además del registro de los inmuebles destinados al alquiler en la Dirección de Avalúos y Catastros del Municipio, tal como establece la Ley de Inquilinato. 

Si bien el objetivo de la propuesta no es controlar los precios, sino conocer quiénes llegan a vivir a la ciudad, se trata de una de las pocas iniciativas orientadas a “poner orden a las actividades renteras que se están desarrollando en Cuenca”, según la edil.

Ley de inquilinato y registro en Control Urbano

Hay que recordar que la Ley de Inquilinato establece en su artículo 10 que las “jefaturas de Catastro Municipales fijarán la pensión máxima de arrendamiento de cada local y entregarán al arrendador, en el plazo máximo de cuatro meses, un certificado en el que conste la identidad del predio o local inscrito y la pensión mensual para su arrendamiento”. 

Mientras que en el artículo 17 del mismo cuerpo legal se puntualiza que “la pensión mensual de arrendamiento de un inmueble no podrá exceder de la doceava parte del diez por ciento del avalúo comercial con que dicho inmueble conste en el Catastro Municipal”. Además, se prohíbe el incremento automático de los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda durante la vigencia mínima del contrato de arrendamiento.

En este contexto, Bermeo reconoció que actualmente el Municipio carece de información básica sobre el mercado de arrendamientos residenciales. “No sabemos cuál es el porcentaje de predios arrendados en la ciudad. No existe ningún catastro ni ninguna base de datos que nos permita conocer esta realidad”, aseguró. 

Y esta falta de información, según la concejal, impide incluso debatir otros temas relacionados con la vivienda, como posibles mecanismos de regulación de cánones arrendaticios o la elaboración de tablas referenciales de valores por sectores.

Pero muchas de las personas que arriendan, que fueron consultadas por este Diario, aseguraron desconocer el certificado que establece la pensión mensual de arrendamiento de un inmueble o el valor de arrendamiento permitido que debe tener cada inmueble. EXPRESO solicitó una entrevista con el director de Avalúos y Catastros y con la presidenta de la Comisión del Concejo Cantonal de Avalúos y Catastro para conocer sobre el control que llevan adelante en temas de arrendamiento, pero hasta el cierre de esta edición no se obtuvo una respuesta.