Arriendos en Cuenca: altos costos y dificultad de acceso

El auge inmobiliario, la expansión de proyectos habitacionales y el crecimiento de los alquileres temporales están transformando la capital azuaya. Expertos advierten que los precios de los arriendos aumentan, mientras más familias cuencanas se ven obligadas a abandonar las zonas céntricas en busca de vivienda asequible.

Santiago Pozo, decano de la Facultad de Economía de la Universidad de Cuenca, explicó que hace una década era posible acceder a un departamento o una casa cercana al centro con un presupuesto moderado, pero que en la actualidad muchas familias destinan gran parte de sus ingresos al pago de un arriendo o, en el peor de los casos, deben trasladarse hacia sectores periféricos o parroquias rurales. 

Esta situación es especialmente evidente entre estudiantes universitarios, que hace 10 años pagaban por una habitación un promedio de 90 dólares y ahora superan los 150 dólares por espacios mucho más pequeños.

El fenómeno estaría vinculado al crecimiento inmobiliario que vive la ciudad, al auge de la construcción de departamentos, a la llegada de inversionistas externos y a la expansión de modelos de alojamiento temporal como Airbnb. Como consecuencia, los habitantes de la ciudad enfrentan dificultades para acceder a viviendas en zonas con servicios, movilidad y equipamientos urbanos.

¿Qué dificultades enfrentan los cuencanos?

Cristina Mora, de 36 años, tardó tres meses en la búsqueda de una vivienda medianamente adecuada para mudarse junto a su esposo e hija y que pudiera cubrir la necesidad de movilidad pública accesible, servicios básicos y seguridad. “Había opciones, pero o no tenían garaje, o no aceptaban mascota, que para nosotros es parte de nuestra familia, o tenían espacios estrechos, o estaban muy lejos sin acceso a transporte público, tomando en cuenta que mi hija es estudiante universitaria y necesitamos seguridad para ella”, relató.

Esta familia buscaba una casa con al menos tres habitaciones y espacios comunes como sala, comedor, cocina, lavandería, espacio verde y lugar de estacionamiento. Al final de la búsqueda, se decidieron por una casa de alto costo, con una renta de 400 dólares, alejada del centro, pero que les brindaba seguridad.

Reconocimientos sin planificación de la ciudad

Para el arquitecto, investigador y experto en temas de habitabilidad urbana Pedro Jiménez, la situación es resultado de procesos urbanos que crecieron sin control. Señala como punto de inflexión la declaratoria de Cuenca como Patrimonio Cultural de la Humanidad, que atrajo inversión extranjera y una primera ola de jubilados extranjeros. 

Un estudio suyo evidenció que para 2016 ya existían efectos inmobiliarios orientados a población foránea en el hipercentro y el Barranco. Tras una pausa durante la pandemia de la COVID-19, el fenómeno se reactivó desde 2024 con fuerza, impulsando además negocios orientados a nómadas digitales y alquileres temporales de alto costo. 

“La ciudad dejó de planificar su crecimiento desde el año 2000 y se pasó a un concepto de reconocimientos mundiales enfocados en el turismo, servicios de ocio y más, lo que nos llevó a estar en el radar de los inversionistas internacionales y nacionales”, sostuvo.

Datos del mercado inmobiliario

David Flores, representante de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces del Azuay (Acbir), dio a conocer que actualmente existen alrededor de 80 proyectos inmobiliarios entre habitacionales, comerciales y de uso mixto que están en ejecución o próximos a desarrollarse en Cuenca. 

En este contexto, la asociación levantó un estudio de mercado con información recopilada de más de 1.000 anuncios inmobiliarios, en el que se identificaron como zonas de mayores arriendos a Puertas del Sol, Ordóñez Lasso, El Ejido, Remigio Crespo, la zona del estadio y sectores cercanos al Parque Calderón.

En estos lugares, los departamentos cuestan entre 6 y 10 dólares por metro cuadrado, llegando incluso a 13 dólares en algunos casos del Centro Histórico. 

Como referencia, Flores planteó que una familia de cuatro integrantes que desee rentar una vivienda de tres dormitorios con sala, comedor, cocina y un patio o espacio verde, en zonas alejadas la renta oscila entre los 350 y 450 dólares, pero el mismo inmueble en zonas céntricas no bajaría de los 800 dólares.

Desplazamiento de familias locales 

El incremento en los precios de los arriendos ha provocado un desplazamiento progresivo de las familias cuencanas a zonas más alejadas. 

Ferddy Espinoza, investigador de la Facultad de Hospitalidad de la Universidad de Cuenca, sostiene que cada vez menos personas viven en el Centro Histórico de Cuenca debido al crecimiento de Airbnb, la transformación de viviendas en negocios y el aumento de los arriendos.

Investigaciones de dicha facultad cruzaron información sobre edificaciones patrimoniales, densidad poblacional y presencia de alojamientos temporales. 

Los resultados muestran una tendencia clara: las zonas con mayor concentración de inmuebles patrimoniales y atractivo turístico son también las que registran menos residentes permanentes.

Según los datos recopilados por el grupo de investigación, durante el período posterior a la pandemia (años 2023 y 2024) se registraron hasta 3.136 anuncios de Airbnb en Cuenca. 

La cifra varía dependiendo de la temporada, pero oscila entre 1.500 y 2.800 anuncios activos. “Aunque estos alojamientos están distribuidos en toda la ciudad, el Centro Histórico concentra una parte importante de ellos, que se ubica en el 27%”, indicó el investigador.

La consecuencia directa, según el investigador, es que cada vez más familias locales abandonan las zonas centrales y buscan vivienda en sectores periféricos o parroquias rurales. “El cuencano se va a Tarqui, a Deleg, se va a una serie de lugares rurales porque ya no hay espacio en el centro”, afirmó.

Y esta realidad no solo afecta al Centro Histórico. Espinoza sostiene que la expansión urbana está integrando progresivamente sectores que antes se diferenciaban claramente de la ciudad consolidada. “Ya no se distinguen zonas rurales como Ricaurte o Baños de la parte urbana. Ya están integradas”, aseguró.

Además, la expansión urbana sin control también genera problemas sociales como limitado acceso a servicios básicos, como la recolección de basura; calles y vías en malas condiciones; servicios de transporte urbano lejanos; y escasa infraestructura pública como alumbrado, parques, tiendas y escuelas, entre otros.