La Carolina, entre alta demanda y exclusividad, sigue marcando el mercado en Quito

Desde hace más de una década, el entorno del parque La Carolina, en el llamado hipercentro de Quito, ha cambiado de forma acelerada. Las casas dieron paso a excavaciones profundas que, en cuestión de meses, se transformaron en edificios de gran altura. Los antiguos vecinos conviven con un paisaje dominado por torres residenciales y oficinas.

Isabel Vinueza ha residido siempre en la zona, una de las dos más cotizadas de la ciudad. 

“Antes vivíamos en una casa; ahora es un edificio. He visto todos los cambios”, cuenta. Recuerda una infancia marcada por la vida de barrio: paseos en bicicleta, patinaje en el parque, helados de paila en la avenida Shyris, caballitos, un vivario, un Mundo Juvenil activo y hasta pícnics junto a la laguna.

Desde su apartamento, en uno de los primeros edificios de cinco o seis plantas, aún alcanza a ver el volcán Cotopaxi. Sin embargo, admite que la expansión vertical (que no se detiene) ha reducido la luz natural y la visibilidad. “Ahora hay edificios de más de 20 o 30 pisos. A veces nos preguntamos si el suelo resistirá”, confiesa.

El costo del m2 en los alrededores de La Carolina

El arquitecto Sebastián Ordóñez confirma que el hipercentro —que abarca La Carolina, República del Salvador, Shyris, Naciones Unidas y Portugal, 6 de Diciembre— aún es el más demandado. 

La experiencia de una corredora de bienes raíces

Narda Ortiz, corredora inmobiliaria con dos décadas de experiencia, relata que cada semana recibe pedidos de departamentos pequeños en el hipercentro. 

“Buscan de uno o dos dormitorios, y estudios, de entre 25 y 35 m2, que concentran en un solo ambiente sala, cocina y dormitorio“. Se han vuelto la aspiración de familias cortas y de ejecutivos que requieren una residencia de tránsito porque vive fuera de la urbe.

Este tipo de oferta, que se ha consolidado en los últimos cinco años, comenta, está vinculada al alquiler de airbnb. “Hay muchos, son bonitos, bien equipados, tienen zonas de coworking, áreas húmedas e incluso salas de bolos”.

Al consultarle por costos, Narda mira en su catálogo, mientras señala que si un edificio tiene ascensor, los departamentos de arriba cuestan más. Uno con 35 m2, más 9.5 m2 de balcón y parqueadero cuesta $ 90 mil. Está por estrenar y queda a dos o tres cuadras de La Carolina. También hay departamentos de 500.000 dólares.

Los datos que tiene la Cámara de la Construcción

Desde la Cámara de la Industria de la Construcción (Camicon), su presidente, José Abelardo Miranda, explica que el gremio realiza análisis al respecto. “Somos un referente. Tanto constructores como promotores nos consultan”.

Actualmente, las zonas de mayor plusvalía en Quito se concentran en el hipercentro: República del Salvador, La Carolina, Suecia y Portugal, detalla. El valor del m2 puede superar los $ 2.000, especialmente en proyectos de alta gama y edificios emblemáticos.

Sectores como Cumbayá están equipados, con colegios alrededor

Fuera del área urbana consolidada, los valles de Cumbayá y Tumbaco también registran un crecimiento sostenido, anota el arquitecto José Abelardo Miranda. 

Sectores como Lumbisí o el entorno del Colegio Spellman han elevado significativamente su plusvalía, por la cercanía de servicios educativos como la USFQ, los colegios Menor y Americano. 

En estas zonas —dice— los precios de vivienda terminada oscilan entre $ 1.500 y 1.800 por m2, aunque en ciertos proyectos pueden superar los 2.000.

Miranda advierte que uno de los principales problemas es la falta de planificación urbana. “Se construye sin una visión integral. No ha existido una autoridad municipal que ordene de manera sostenida el crecimiento de la ciudad”.

No se ha planificado integralmente la zona de La Carolina ni la del Bicentenario

El arquitecto Alberto Andino explica que el entorno del parque La Carolina se consolidó como uno de los principales focos de desarrollo en altura en Quito. La existencia de este gran espacio verde —apunta— hacía previsible que su perímetro se densificara con edificaciones altas. 

Eso se tardó debido a las restricciones del antiguo aeropuerto, cuyo cono de aproximación limitaba la altura de las construcciones a tres o cuatro pisos.

Con la salida del aeropuerto, eso cambió y se abrió la puerta al crecimiento vertical. No obstante, Andino cuestiona que no se haya aprovechado la oportunidad para planificar integralmente el uso del suelo, tanto en La Carolina como en los terrenos del antiguo aeropuerto, la zona del Bicentenario.

“Se perdieron espacios clave para equipamiento urbano”, sostiene. Critica que el antiguo aeropuerto, de unas 140 hectáreas, no se haya transformado en un gran complejo de servicios públicos y áreas verdes.

La experiencia de un promotor privado

Esteban Meneses, director del Negocio Inmobiliario de Mutualista Pichincha, señala que las zonas con mayor demanda en Quito y sus alrededores son Cumbayá, Tumbaco, La Carolina, Iñaquito, Nayón, Puembo, así como Pomasqui y Los Chillos. 

Este comportamiento se mide por el nivel de ventas y la velocidad con la que se comercializan o se ocupan las viviendas, explica.

Al analizar variables como prestigio, valor del suelo y perfil socioeconómico, el mercado se segmenta en niveles.