reforma legal
¿Cuáles son las consecuencias en Quito para un copropietario que no paga sus alícuotas?
El 31 de julio del 2026 se emitió un decreto ejecutivo para mejorar los mecanismos de recaudación de las expensas. Los administradores pueden aplicar esto:
Imagen simbólica, generada con IA, sobre prohibición para uso de parqueaderos de visitas para copropietarios que no pagan alícuotas.
El moroso no solo puede ser visto como el vecino que pone en riesgo el pago de la guardianía del conjunto habitacional o del edificio de oficinas. A través del Decreto Ejecutivo 462, el presidente Daniel Noboa reformó el Reglamento General a la Ley de Propiedad Horizontal, que trae expresas consecuencias para quienes no pagan las alícuotas.
La reforma establece que, mientras subsista la mora en el pago de obligaciones económicas derivadas del régimen de propiedad horizontal, el copropietario, usuario, arrendatario, comodatario, usufructuario, acreedor anticrético o cualquier persona que ejerza derechos de uso sobre el bien exclusivo no podrá acceder, utilizar, reservar, aprovechar o beneficiarse de bienes, áreas, servicios, amenidades, facilidades o dispositivos comunes no indispensables.
Esto es lo que se considera áreas comunes en edificios:
- Salones comunales, salas de eventos, salas de reuniones y áreas sociales.
- Áreas de parrilla, BBQ, terrazas, patios, jardines o espacios comunales sujetos a reserva.
- Piscinas, gimnasios, saunas, turcos, jacuzzis, zonas húmedas, canchas deportivas, salas de juego, salas de cine, coworking y otras amenidades recreativas y sociales.
- Parqueaderos de visita, parqueaderos comunales y espacios vehiculares comunes no asignados como parte del bien exclusivo.
- Bodegas comunales, casilleros, lockers, depósitos temporales, espacios comunes de almacenamiento, depósitos de basura comunales y similares.
- Ascensores de carga, ascensores para mudanza, montacargas o habitaciones especiales de ascensores para el traslado de bienes voluminosos.
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Imagen referencial. Los arrendatarios tienen que pagar las alícuotas.
- Habilitación de ascensores, escaleras eléctricas, accesos electrónicos o dispositivos similares hacia áreas comunales, amenidades, terrazas recreativas, zonas de eventos, gimnasios, piscinas, salas comunales o espacios sujetos a reserva.
- Entrega, reposición, activación o habilitación de tags, tarjetas, llaveros electrónicos, controles remotos, códigos QR, claves digitales, credenciales, dispositivos de acceso o mecanismos similares adicionales, salvo aquellos estrictamente necesarios para el acceso ordinario al bien exclusivo.
- La prestación de servicios de guardianía destinados a la atención de invitados o visitantes del copropietario o usuario moroso, incluido su registro, autorización de ingreso, asignación de parqueaderos para visitantes y demás gestiones asociadas a su acceso o permanencia.
- Uso de ascensores, portones, controles, tags o dispositivos electrónicos para fines distintos del ingreso ordinario al bien exclusivo, al parqueadero propio o a las áreas indispensables de circulación.
- Servicios comunes complementarios, centralizados o individualizables, financiados total o parcialmente con expensas comunes, tales como agua caliente centralizada, recolección de basura, calefacción central, climatización central, aire acondicionado central, gas centralizado destinado al calentamiento de agua o lavandería comunal, entre otros.
- Autorizaciones administrativas no urgentes, certificados de encontrarse al día, permisos de uso temporal de bienes comunes y beneficios internos.
- Además, aquellos que consten en los reglamentos de cada inmueble declarado en propiedad horizontal.
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Administradores deberán cobrar intereses e iniciar procesos judiciales
La reforma dispone que todas estas limitaciones podrán aplicarse sin necesidad de una resolución específica de la Asamblea General, siempre que exista mora, que la obligación vencida conste en el estado de cuenta emitido por la administración y que se haya cumplido con el procedimiento de notificación.
Los administradores o directivos deberán dirigir una notificación comunicando la unidad inmobiliaria involucrada en mora, el período adeudado, el número de expensas vencidas, el capital pendiente, los intereses generados y el saldo total.
La notificación podrá realizarse por escrito, correo electrónico, mensaje telefónico u otros medios previstos en el reglamento interno.
Consecuencias de no pagar las alícuotas
La falta de pago de una o más expensas vencidas producirá la mora del copropietario o usuario obligado desde el día siguiente al vencimiento del plazo establecido para el pago. Los intereses se calcularán con base en la tasa activa vigente fijada por el Banco Central. Esa es otra consecuencia.
Además de restringir el acceso a estos espacios y servicios comunales, las administraciones o directivas podrán iniciar gestiones de cobro extrajudicial y judicial.
La reforma también establece que el administrador o el presidente del condominio deberá promover las acciones judiciales o extrajudiciales correspondientes para recuperar los valores adeudados, salvo que el obligado cancele la totalidad de la deuda o suscriba un convenio de pago válido.
Diego Analuisa, abogado de Integrum, recordó que los administradores o directivos deben tener notarizadas actas de sesiones, notificar mensualmente sobre la deuda acumulada a los copropietarios morosos.
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