Tumbaco lidera el boom inmobiliario de Quito, pero también las construcciones irregulares

El acelerado crecimiento inmobiliario de Tumbaco ha consolidado a esta parroquia como el principal eje de expansión urbana del Distrito Metropolitano de Quito. La combinación de terrenos más económicos, la búsqueda de una mejor calidad de vida y el interés de miles de familias por vivir en los valles impulsa la construcción de urbanizaciones, edificios y conjuntos habitacionales. Sin embargo, este auge también ha incrementado las edificaciones ejecutadas sin permisos municipales y, en algunos casos, en zonas de protección ecológica.

Las cifras evidencian el dinamismo del sector. De acuerdo con la Entidad Colaboradora del Colegio de Arquitectos de Pichincha, Tumbaco encabeza la superficie certificada para proyectos constructivos con 25’477.325 metros cuadrados, seguida de Puembo (25’331.853 metros cuadrados), Cumbayá (20’684.321) y Pifo (10’571.814). Estos datos ubican a los valles orientales como el principal escenario del desarrollo inmobiliario formal de la capital.

Felipe Corral, director de la Entidad Colaboradora, explicó que durante los últimos 14 años se han certificado cerca de 98.000 procesos constructivos, una muestra del crecimiento sostenido que ha experimentado Quito, especialmente en los valles. Pese a ese volumen de proyectos, aseguró que únicamente un caso terminó en un proceso judicial por una construcción en borde de quebrada, situación que, según indicó, respondió a inconsistencias en la información técnica disponible y no a fallas en el proceso de certificación.

Obras sin permisos bajo la lupa

Mientras el desarrollo formal mantiene un ritmo sostenido, las autoridades metropolitanas enfrentan otro fenómeno: el aumento de construcciones levantadas al margen de la normativa.

El supervisor metropolitano de Control, Gustavo Chiriboga, señaló que las principales infracciones corresponden a edificaciones sin licencia, ampliaciones que exceden el metraje autorizado, ocupación del espacio público y construcciones ejecutadas dentro de franjas de protección de quebradas. A su criterio, una parte de los propietarios decide iniciar obras sin cumplir los procedimientos establecidos, pese a conocer los requisitos municipales.

Las estadísticas de la Agencia Metropolitana de Control (AMC) reflejan esta problemática. En lo que va del año se han suspendido 365 obras en todo el Distrito Metropolitano de Quito, de las cuales 22 corresponden a Tumbaco y 10 a Cumbayá, convirtiendo a estas parroquias en los sectores con mayor concentración de intervenciones. La tendencia ya se había evidenciado durante 2025, cuando la AMC suspendió 49 obras en Tumbaco y 21 en Cumbayá, cifras que ratifican que los valles concentran el mayor número de construcciones irregulares.

Chiriboga precisó que los controles municipales comienzan incluso antes de que se levanten las edificaciones. Las inspecciones se realizan desde la etapa de movimiento de tierras para verificar que los proyectos cuenten con las autorizaciones correspondientes. Cuando los técnicos detectan excavaciones o adecuaciones del terreno sin permisos, la Agencia dispone la suspensión inmediata de los trabajos para evitar que las irregularidades avancen.

El auge supera a la infraestructura

El crecimiento inmobiliario responde, según Corral, a tres factores principales. El primero es el costo del suelo. Mientras en sectores consolidados como Iñaquito el metro cuadrado puede costar entre 1.500 y 2.000 dólares, en Tumbaco o Puembo ronda los 400 dólares, una diferencia que incrementa la rentabilidad de los proyectos y permite ofrecer viviendas a precios más competitivos.

El segundo factor es el cambio en las preferencias de los compradores. Cada vez más familias priorizan vivir en sectores con áreas verdes, menor congestión vehicular y un entorno más tranquilo, aunque eso implique desplazarse diariamente hacia otros puntos de Quito por motivos laborales. A ello se suma el interés de personas con mayor poder adquisitivo que buscan establecer su residencia en los valles para alejarse del ritmo urbano de la capital.

No obstante, Corral advirtió que este crecimiento debe ir acompañado de una adecuada planificación. A su juicio, la expansión inmobiliaria avanza más rápido que la dotación de infraestructura básica, por lo que persisten limitaciones en vialidad, alcantarillado, agua potable y redes eléctricas. En ese contexto, recordó que el Plan de Uso y Gestión del Suelo (PUGS) es el instrumento que define la capacidad constructiva y las condiciones de desarrollo de cada sector.

Una visión similar mantiene Henry Yandún, presidente de Constructores Positivos. Para él, el auge de la construcción no responde a una decisión del sector inmobiliario, sino a la migración de la demanda hacia los valles. Explicó que hace algunos años predominaban las viviendas unifamiliares de alto costo, pero el incremento de compradores ha impulsado edificios y conjuntos residenciales de mayor densidad, permitiendo distribuir el costo del terreno entre varias unidades y ofrecer viviendas más accesibles.

Aunque el desarrollo inmobiliario continúa transformando el paisaje de Tumbaco y de los valles orientales, las autoridades coinciden en que el desafío será lograr que ese crecimiento se realice bajo la normativa vigente. El equilibrio entre la expansión urbana, la protección ambiental y la planificación de infraestructura será determinante para evitar que el boom de la construcción termine profundizando problemas de ordenamiento territorial.