Alquiler de viviendas en Guayaquil: dividir una casa puede triplicar la renta

Una vivienda antigua y de grandes dimensiones ya no necesariamente se alquila como una sola unidad. En Guayaquil gana espacio una modalidad en la que las casas son aprovechadas internamente para generar ingresos ya sea mediante habitaciones, suites o incluso espacios como bodegas o cuartos de servicio. Estos son remodelados y puestos en alquiler.

Es decir, una propiedad que podría generar entre $500 y $600 mensuales al ser arrendada completa, puede alcanzar una rentabilidad mayor si se divide internamente y sus espacios se alquilan por separado. No se trata necesariamente de una subdivisión formal del inmueble, sino de aprovechar su distribución para crear unidades de alojamiento dentro de una misma propiedad.

Sue Murillo, asesora inmobiliaria y presidenta de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces Guayas (Acbir), reconoce que esta alternativa ya es considerada por personas que adquieren propiedades con el objetivo de destinarlas al alquiler.

Sin embargo, señala que no se trata de un modelo aplicable a cualquier inmueble, pues responde a un mercado específico y depende, principalmente, de la ubicación.

Viviendas en Guayaquil: así aumenta la rentabilidad al alquilar espacios por separado

Las zonas cercanas a universidades son algunas de las que concentran mayor demanda. La llegada de estudiantes de otras provincias impulsa la búsqueda de habitaciones, suites y departamentos pequeños, en lugar de viviendas grandes compartidas.

Para Murillo, el mercado inmobiliario también está cambiando en función de las nuevas formas de vida. Ya no predomina únicamente la búsqueda de casas amplias para familias numerosas, pues estudiantes, jóvenes profesionales y parejas buscan espacios más pequeños.

“Yo vendí un departamento grande en el centro, a dos cuadras de la Universidad de Guayaquil. Tenía tres habitaciones. La persona que lo compró lo dividió en tres dormitorios. Ella jamás habría recibido por el departamento lo que recibe por los tres dormitorios: casi $700. Le alcanza para cubrir su préstamo hipotecario y le queda”, cuenta Murillo sobre un caso.

Dice que aquella propietaria invirtió lo que se necesitaba para una subdivisión. Esto se da, sobre todo, en propiedades antiguas porque, por lo general, las remodelaciones son necesarias, como el cambio de tuberías, baños, puertas o pisos.

“Tienen que coincidir varios factores para que yo pueda dedicarme a este negocio. Tengo que estar cerca de zonas de alta demanda. Si no, ¿después quién va a alquilar? Sí, es rentable”, analiza.

¿Y la parte legal?

En cuanto a la parte legal, Murillo señala que la subdivisión es interna, debido a que se divide la casa y se rentan habitaciones. En el caso de una suite, explica que se asigna un cuarto, baño y cocina-comedor, además de destinar un área comunal, como una lavandería. “Podría tener problemas en el área de parqueadero, en temas de que si no tienen una buena comunicación”, agrega.

En Urdesa también hay casos de esta modalidad. Denisse Grunauer, CEO principal de Grunauer Bienes Raíces, cuenta que ha aplicado esta estrategia. También señala que “todo es a la interna”, y que el problema puede aparecer cuando se busca dividir el inmueble con servicios independientes.

EXPRESO la acompañó en un recorrido por una vivienda en Urdesa. Junto a esta había un condominio cuyo propietario unió ambas propiedades, pues tenía un departamento justo al lado. La intervención comenzó hace seis años. El propietario, quien vive en Samborondón, es titular de ambos inmuebles y los unió. En toda esta edificación se encuentran algunas habitaciones y suites.

“Si alquilara la casa, no le sacaría más de 600 o 700 dólares, más el departamento $600. Hoy (con la subdivisión) saca $3.000 en renta. Es rentable”.

Grunauer también expone su caso. Adquirió en $36.000 un departamento que tenía dos dormitorios, ubicado igualmente en Urdesa. Lo remodeló y convirtió una de las habitaciones en suite. Los acabados le permitieron obtener un buen precio, mientras ella vivía en el departamento, y posteriormente decidió alquilarlo porque el espacio le quedó pequeño.

“No logras cobrar $500 por el departamento, que tiene parqueo abierto. Pero al haberlo dividido, saco $450 con parqueo abierto en la parte grande y $350 en la otra. Es rentable”.

¿Y la seguridad?

Sin embargo, la seguridad también juega un papel al momento de alquilar. Grunauer menciona que hay intervenciones municipales que se realizan en barrios o ciudadelas y que dan una “apariencia de seguridad aunque no haya”.

Admite que, hoy en día, todos quieren estar encerrados y que obtener una mayor plusvalía a una propiedad que no está ubicada en el mejor sector se logra con los acabados.

“Lo que están haciendo los propietarios es sacar rentabilidad de una sola propiedad dividiéndola internamente”, resume. Y agrega que no cree que esto sea nuevo, sino que llama la atención porque más personas lo están aplicando.

Municipio de Guayaquil responde

¿Qué dice el Municipio? De acuerdo con la Línea 181 del Cabildo, ante la consulta de EXPRESO sobre si existe algún tipo de permiso o requisito municipal que debe cumplir un propietario que divide internamente una vivienda para tener espacios independientes de alquiler, se indicó que se debe requerir la obtención de un registro de construcción municipal, especialmente cuando la intervención implique remodelaciones, cambios de distribución o cambio de uso de la edificación.

Asimismo, la propiedad debe cumplir con las normas municipales de uso de suelo, habitabilidad y demás requisitos técnicos aplicables.