Lo sismorresistente dominara el mercado inmobiliario

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Lo sismorresistente dominara el mercado inmobiliario

Lo sismorresistente dominará el mercado inmobiliario

Si la situación del mercado inmobiliario ya era difícil antes del terremoto, ahora lo será más. Hoy la gente busca vivir en casas y edificios bien construidos y en zonas de menor riesgo sísmico, y los proyectos inmobiliarios que no ofrezcan esas condiciones no podrán ser vendidos con facilidad, algo de lo que la recesión ya se venía encargando.

Especialistas en bienes raíces estiman, además, que por el temor a nuevos sacudones de tierra, la venta de departamentos en edificios altos seguirá siendo poco atractiva en el Litoral. Y eso que en 2015 en Guayaquil solo un 8 % de compradores había optado por esta opción de vivienda.

Germán Carvajal, analista inmobiliario, precisa que la vivienda en altura en el eje costanero, desde Esmeraldas hasta Playas, “verá disminuidas sus ventas”, mientras que el producto casas tendrá un aumento en la demanda en la región.

En el caso de Guayaquil, los geólogos afirman que la parte central y sur es de suelos arcillosos, blandos, por lo que siempre recomiendan una buena cimentación al construir o edificar en zonas como el norte o la vía a la costa.

La Norma Ecuatoriana de la Construcción propende a mejorar la calidad de las edificaciones y a proteger la vida de las personas, pues contempla especificaciones sobre cargas sísmicas; rehabilitación sísmica de estructuras; geotecnia y diseño de cimentaciones; y otras.

Carvajal dice que los productos inmobiliarios que a partir de ahora serán atractivos son los que se construyan basados en esta normativa.

Agentes inmobiliarios, como Paola Rivera, sostienen que el terremoto va a traer repercusiones en la entrega de créditos para vivienda. Precisan que los bancos “están siendo aún más acuciosos en la calificación” de los créditos y exigen documentos que antes no pedían, como por ejemplo estudios o diseños estructurales. Estos garantizan una construcción segura.

Las entidades financieras aclaran que siempre se han valido de peritajes antes de conceder los préstamos. Ximena Aguirre, gerenta de Productos Financieros de Mutualista Pichincha, dijo a EXPRESO que en el caso de esta entidad, este peritaje incluye una valoración técnica de la propiedad hecha por peritos calificados.

“Toda operación con garantía hipotecaria cuenta con un seguro que cubre el valor de construcción del inmueble en caso de incendio, terremoto, inundación, erupción volcánica y otros eventos de este tipo”, recuerda Aguirre. “De esta manera, tanto el cliente como la entidad que emite el crédito protegen su inversión y garantía, respectivamente”.

Pero aunque por ahora el terremoto no ha tenido gran impacto en el mercado en general, excepto en Manabí, la provincia más afectada, en ciudades como Guayaquil y Samborondón está generando oportunidades para el sector inmobiliario.

Rivera dice que se están concretando ventas, una vez que el potencial comprador ha observado que las casas o departamentos que les ofrecían no han sufrido daños por el sismo.

Añade que “se está moviendo” la renta de apartamentos en edificios del centro y en Entre Ríos, que fueron afectados. Las personas, sobre todo de la tercera edad, los están poniendo en alquiler y a su vez están buscando casa en otra parte, ya sea para comprar o alquilar.

Henry Ríos, agente inmobiliario, dice que aunque la gente busca seguridad y hay muchas propiedades en venta en zonas como Urdesa, él no cree que exista una fiebre de mudanzas a raíz del terremoto.

“Creo que ya es mucha la gente que está vendiendo ahí porque de alguna forma quiere convertir su casa vieja en flujo de efectivo, pero la adquisición de este tipo de propiedades es poca, no se ve a cada rato”, acota.

¿Las nuevas medidas tributarias aprobadas tras el siniestro afectarán al mercado inmobiliario? Directamente en el producto vivienda no incidirán temas como el incremento del IVA, responde Ríos, “pero obviamente que en la cadena de valor, es decir, materiales y servicios, eso sí afecta a la propiedad, aunque siempre es el consumidor final el que termina pagando esos incrementos”.

Sin estricto cumplimiento de normas no hay proyectos

Los corredores y consultores en bienes raíces consideran que otra “secuela” del terremoto que se está dando son las nuevas exigencias que tienden a imponer las entidades financieras a los créditos que solicitan constructores y promotores inmobiliarios. En otras palabras, los proyectos urbanísticos aprobados por las autoridades competentes y que cumplan la Norma Ecuatoriana de la Construcción (NEC) son los que accederán a financiamiento sin problemas.

Al respecto, Pablo González, gerente de Segmento Comercial y Personas Jurídicas de Mutualista Pichincha, señala que ellos siempre han apoyado los proyectos que están legal y debidamente aprobados por los entes municipales de cada cantón.

Para constatar la adecuada ejecución de las obras y el cumplimiento de las normas constructivas, esta y otras entidades financieras disponen de sus propios departamentos técnicos que realizan visitas periódicas al sitio.

“En los proyectos que son promovidos directamente por nosotros - recalca González-, se mantienen controles adicionales por parte de fiscalizadores contratados, que permanecen en las obras verificando la calidad de materiales y cumplimiento de estándares constructivos...”

El centro, con poca demanda

Las parejas recién formadas suelen compran departamentos para no sentirse solas, pero los matrimonios con hijos buscan villas. Quienes buscan compartimentos miran hacia proyectos nuevos, donde el metro cuadrado cuesta desde $ 500 hasta $ 1.600, dependiendo del sector y los acabados y servicios del inmueble.

En el centro de Guayaquil hay mucha oferta de departamentos usados, y el metro cuadrado baja hasta los $ 250. Sin embargo, pocos se interesan por comprar porque muchos edificios del sector tienen una vida útil corta. Eso implica que cuando llegue el momento de demolerlo, le tocará a los condóminos asumir los altos costos de esta tarea y el valor de la propiedad de cada uno se habrá diluido. Además, según estudios sísmicos hechos por la Municipalidad, la zona centro y sur de la ciudad es de alto riesgo, por haberse levantado sobre el fango, por tanto ingenieros y arquitectos no recomiendan construir nuevos edificios altos allí. Esa una razón por la cual la ciudad tiende a extenderse con nuevas ciudadelas, en lugar de crecer para arriba, como lo hace Quito.