Constructores ven con cautela ordenanza que regula áreas en Quito

La reciente aprobación en el Concejo Metropolitano de la ordenanza para la regularización de excedentes o diferencias de superficie en el suelo urbano y rural busca resolver un problema persistente en el desarrollo inmobiliario de la capital: la discrepancia entre los registros catastrales y la realidad física del territorio. 

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Sin embargo, aunque el sector de la construcción reconoce avances, advierte que todavía subsisten deficiencias de fondo, especialmente en el sistema catastral, que podrían limitar el alcance efectivo de la reforma.

La normativa actualiza disposiciones que no se revisaron al menos desde 2007. En la ordenanza se establece un procedimiento administrativo más claro para corregir discrepancias entre la superficie real de un predio y la registrada oficialmente. 

Qué cambia con la ordenanza de catastro en Quito

La regularización de áreas es un paso previo fundamental para obtener el Informe de Regulación Metropolitana (IRM) y la Licencia Metropolitana Urbanística (LMU), requisitos indispensables para iniciar cualquier proyecto constructivo.

Silvia Espinosa, directora metropolitana de Catastro, explica que la regularización permite incorporar metros cuadrados no declarados, ya sea por ampliaciones antiguas, subdivisiones o errores en mediciones previas. 

“En el sistema catastral puede constar un área, en la escritura otra y en el levantamiento planimétrico una distinta”, dice. Según detalla, la nueva ordenanza busca precisamente ordenar ese proceso, que antes carecía de pasos claros, criterios técnicos definidos y tiempos predecibles.

En la ordenanza se aclaran conceptos, se conectan los artículos y es más fácil de entender.
Silvia espinosa, directora de Catastro

Uno de los cambios que destaca es la reducción de los plazos: de entre 60 y 90 días, el trámite ahora puede resolverse en un máximo de 30 días, bajo estándares certificados de calidad. Además, se incorporan ajustes operativos, como la posibilidad de que el levantamiento planimétrico sea firmado por un profesional autorizado, simplificando gestiones que antes se trababan por requisitos formales.

También se ha reforzado la atención al público, con jornadas específicas de asesoría, y ha alineado la normativa con la digitalización del trámite, que ya se realizaba en línea desde hace dos años, pero no estaba reflejada en la ordenanza, agrega Espinosa.

Reducción de plazos: de 90 a 30 días en trámites municipales

A la par, se ejecuta un proceso de actualización cartográfica junto al Instituto Geográfico Militar, que incluye vuelos con drones y generación de imágenes georreferenciadas. Este levantamiento, que se prevé concluya en febrero de 2027, busca mejorar la precisión de la información base del catastro.

El concejal Adrián Ibarra, presidente de la Comisión de Uso del Suelo, señaló que la reforma corrige vacíos legales y permitirá reducir tiempos tanto para ciudadanos como para promotores inmobiliarios. Pero, en el sector privado, la lectura es más cautelosa.

El arquitecto José Miranda Ávila, presidente de Cámara de la Industria de la Construcción (Camicon), reconoce que se trata de “un buen paso”, aunque insuficiente frente a los problemas de fondo. A su criterio, el principal cuello de botella es la obtención de licencias, que en Quito puede tardar hasta un año, lo que no ocurre en otras ciudades donde el proceso toma semanas.

“El meollo del asunto es la regularización de áreas”, afirma. “Antes no existía la tecnología actual y muchas mediciones se hacían de forma empírica. Hoy contamos con herramientas más precisas, pero no se están utilizando plenamente”. Entre ellas menciona el uso de georreferenciación avanzada, inteligencia artificial y plataformas como ArcGIS, además de procesos sostenidos de capacitación.

La falta de agilidad, advierte, incluso está provocando que constructores migren sus inversiones a otras ciudades con trámites más expeditos. “En un mes ya están construyendo, mientras en Quito seguimos atrapados en la tramitología”, sostiene.

Uno de los principales problemas, el meollo del asunto, es la regularización de áreas. 
José Miranda Ávila, presidente Cámara Construcción

Propuestas para mejorar la precisión del catastro 

Por su parte, Joan Proaño, vicepresidente de Constructores Positivos, menciona que el problema radica en la confiabilidad del catastro municipal. “En el papel todo suena bien, pero en la práctica el sistema está basado en fotografías satelitales que no siempre reflejan la realidad del terreno”.

Proaño describe un escenario en el que, ante inconsistencias entre mediciones propias y registros oficiales, los constructores optan por aceptar los datos municipales para evitar procesos que pueden extenderse por meses. “Es un sistema que, en lugar de facilitar, termina empujando a la conformidad”, afirma.

Una propuesta que plantea Proaño es establecer una ordenanza que priorice los levantamientos realizados directamente en el sitio. De este modo, cuando se presente un levantamiento topográfico ante el Municipio, la institución pueda validarlo mediante una verificación técnica y, en caso de ser procedente, actualizar y rectificar la información catastral correspondiente.

En medio del debate, ambos especialistas coinciden en que la intención de la normativa es positiva, pero el desafío será acompañarla de una modernización real del catastro, incorporando tecnología de precisión, actualizar masivamente la información existente y priorizar la verificación en campo.