Residencias vs. negocios

Blanca Moncada Pesantes moncadab@granasa.com.ec Guayaquil

Años sesenta. Urdesa nace como una zona residencial. Pocos locales comerciales, escasa movilización automotriz... Era una ciudadela como las que ahora existen en la vía a la costa o Samborondón. De aquella imagen, nada queda. Hoy cuenta con 2.000 empresas y locales y 13 corredores comerciales. “Su intimidad”, además, se ve afectada por una numerosa población flotante que la contempla como paso obligatorio para conectar el este con el oeste de la urbe.

El exasesor municipal y experto en desarrollo urbano, Felipe Huerta, atribuye el fenómeno demográfico a la falta de control de uso de suelo por parte del Gobierno local, que no garantizó la permanencia en la categoría de “zona residencial” del sector y que permitió la sobrepoblación de locales.

Lo refuta el arquitecto José Núñez, asesor municipal de desarrollo urbano: “Es la metamorfosis a la que se someten las ciudades la que obliga a modificar una y otra vez las leyes que controlan las actividades”.

Afirma esto en referencia a las constantes reformas de una ordenanza que regula las condiciones de edificación y uso de suelo en Urdesa, que este 2016 apunta a una nueva actualización y pretende abrir aún más la puerta al crecimiento comercial en la zona. Hoy, expertos debaten en EXPRESO el tema. ¿Se afectará aún más la residencialidad del sector?

Como explicó este Diario en una publicación anterior, “el documento de casi 100 páginas ubica 208 tipos de negocios prohibidos: desde escuelas hasta clínicas veterinarias, pasando por frigoríficos y salones de eventos; pero deja abierto el panorama para que se desarrollen otros 180. Entre estos, negocios de venta al por menor, desde abarrotes, panaderías, de equipos de computación, hasta hoteles, cafeterías, restaurantes y garajes”. Es decir, todo lo que es compatible con lo residencial, explica Núñez.

Lo que se busca es “asegurar la coexistencia armoniosa entre las residencias y los negocios”, agrega Gustavo Zúñiga, jefe de Aseo Cantonal y uno de los miembros de la Comisión de Ordenamiento Urbano que firman la reforma en debate.

Su postura la apoya Enrique Pita, presidente de la Cámara de Construcción. Sin embargo, advierte que “es importante que las formas que regulan las actividades no agredan los derechos de los residentes. “Debe cuidarse mucho el que se mantenga el equilibrio entre una solución óptima de difícil aplicación y una realidad hoy presente en Urdesa”.

La apertura de negocios permitidos preocupa a Huerta, que aunque admite que comerciantes de servicios, productos e inmobiliarias se beneficiarán, está seguro de que esta provocará una emigración forzosa de los residentes. “Urdesa se va a convertir en lo que fue la calle Sucre en los tramos que iban de la Lorenzo de Garaicoa a la Quito hace 25 años: un desastre comercial”.

Núñez, en cambio, defiende la existencia de comercios diversos. “Ciudades dentro de las ciudades” son oportunas para “satisfacer la demanda de productos en esas áreas”.

Hay ciudadelas del norte de Guayaquil en situaciones similares a la de Urdesa que actualmente son motivo de análisis. Donde más se ha presentado este tipo de sobrediversificación de actividad comercial, agrega Huerta, es en la Alborada y Sauces. “Lo que producirá esta ordenanza es una presión para que otros sectores también se sometan a modificaciones en la ley local”.

Tiene razón. Núñez dice que esta metodología es aplicable a toda la ciudad, pero como “cada zona tiene su morfología”, las ordenanzas, de realizarse, variarán de acuerdo con el área.

Mañana temprano está prevista una nueva reunión de socialización para analizar el documento que sustituirá a las leyes de uso del suelo en Urdesa.

Aún no se aprueba la ordenanza en cuestión

La ordenanza sustitutiva del uso de suelo en Urdesa la firmaron las direcciones de Aseo Cantonal, Urbanismo y Ordenamiento Territorial, Justicia y Vigilancia y Uso de Espacio y Vía Pública, pero aún no está aprobada por el Concejo Municipal.

La sociedad civil y la Cámara de Construcción han hecho observaciones y mañana habrá una nueva socialización con el alcalde Jaime Nebot.

“Esa inclusión de requerimiento de parqueos para negocios existentes y preexistentes (se exige uno por cada mesa de atención en los locales) en una zona comercial consolidada, con tasas de habilitación cedidas por el Municipio, es una exageración”, opina el concejal por PAIS Gustavo Navarro.

Enrique Pita, presidente de la Cámara de Construcción, coincide con él: “El asunto de los parqueos es radical e imposible de cumplir”.

Hay otras observaciones, como el plazo que se dará a los locales para someterse a las modificaciones de edificación o la regularización del registro catastral (hay locales comerciales que pagan esta tasa al Cabildo en categoría de vivienda).

Navarro dice que de ejecutarse este último punto, también serán necesarias las sanciones a quienes no registraron sus cambios de uso de suelo al momento de convertirse en “negocios”.

Por su parte, el experto en desarrollo urbano Felipe Huerta aconseja no aprobar la ley sin consultar con los residentes antes.