Son 300 casas desde 40 metros cuadrados hasta 80 m2. Están ubicadas atrás del mall El Fortín, en la vía Perimetral de Guayaquil y tienen casi dos años desde que fueron terminadas. Se denomina Residencias El Fortín y sus constructores aseguran, sin bromear, que la mayoría de ellas las han tenido que vender dos veces ¿Dos veces? Sí, porque la mayoría de los primeros adjudicatarios las devolvieron al surgir la pandemia y sufrir una serie de situaciones que les impidieron seguir pagándolas.

"En primer lugar, las cuotas de ingreso para poder adquirir una vivienda de 40 mil dólares es de $ 2.000 que, con mucho esfuerzo, los interesados pagan en 12, 20 o 24 meses. Pero cuando ya van a firmar la escritura se sorprenden al ver que los municipios cobran dos mil y pico de dólares por impuestos", comenta José Machiavello, el constructor y promotor de ese proyecto. "Eso a nosotros que construimos vivienda popular nos ha significado que se retiren 50 % de las ventas que hemos hecho".

Por estas razones, Machiavello y consultores inmobiliarios se muestran sorprendidos ante el anuncio del Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda (Miduvi), de que hoy se evidencia un enorme incremento en el registro y calificación de proyectos de vivienda de interés social (VIS) y vivienda de interés público (VIP) a partir de acuerdos ministeriales firmados en junio de 2021 que simplifican los tramites. Son 774 proyectos que han sido registrados de junio a septiembre, es decir 258 por mes, precisa el Miduvi.

"Que aumente más 300 % los permisos de construcción de vivienda social, no digo que no sea verdad, pero me parece un poco extraño", sostiene Machiavello, para quien, aparte de los impuestos "absurdamente altos" que cobran municipios como el de Guayaquil por escriturar las casas, existen otros problemas "que no se han resuelto" en torno a esta actividad.

Enumera que los bonos que entrega el Estado no están bien regulados, pues a veces los entrega y a veces no; que el Seguro Social hoy exige que esté el 100 % de la casa terminada para que comprador y vendedor puedan iniciar los trámites de la hipoteca, cuando anteriormente solo pedía un avance del 80 %. Asismismo, el Seguro Social se demoraba 30 días máximo en desembolsar el dinero y hoy son hasta 6 meses.

Desde el 5 de noviembre, EXPRESO consultó al Municipio de Guayaquil sobre los altos impuestos que cobra para escriturar las casas populares en el cantón, pero hasta el cierre de este reportaje no ha dado respuesta.

"NO HAY PODER DE COMPRA AL MOMENTO"

La cifra de nuevos proyectos que da el Miduvi también llama la atención del analista inmobiliario, Germán Carvajal, sobre todo -recalca-, porque en estos momentos la situación económica de los ecuatorianos no da para una demanda tal alta de viviendas.

El Ministerio habla de un poco más de 5.355 viviendas las que entran en estos proyectos con luz verde, pero a Carvajal la cifra le desconcierta, pues considera que cada proyecto de vivienda popular no deja de tener menos de 100 en el caso de los más pequeños.

"Si calculas esos 774 proyectos de los que habla el Gobierno, por 200 casas promedio cada uno, porque son proyectos grandes, dan más de 154.000 viviendas", expresa.

Luego acota que la necesidad de vivienda es enorme y es muy superior a las 154.000 unidades que representarían unos 774 proyectos de vivienda VIS y VIP. Pero el poder adquisitivo del ecuatoriano, insiste,  en estos momentos no da para tanto.

"La necesidad existe, actualmente hay un déficit de 1'200.000 unidades habitacionales pero de esa cantidad de hogares que las requieren solamente un 5 % tiene capacidad de compra o endeudamiento a largo plazo", insiste el experto.

EXPRESO consultó al Miduvi si el gran aumento de calificación de proyectos se atribuye exclusivamente a una simplificación de trámites, producto de los acuerdos del 23 de junio; o existen otros factores que están ayudando.

El ministro Darío Herrera respondió vía correo electrónico que los acuerdos No 021-21 y 022-21 reemplazaron 6 acuerdos firmados por administraciones anteriores, "los cuales no otorgaban reglas claras para el desarrollo de los proyectos VIS y VIP, incluso desmotivando la inversión en proyectos VIS, menores a $ 70.000".

Luego señaló que las nuevas resoluciones se enfocaron, entre otros aspectos, en: reducir el tiempo de registros en el Miduvi, que antes tomaban entre 8 meses y 4 años, a un día y de manera digital; y en eliminar el requerimiento de área mínima de construcción de vivienda popular, sobre todo en el segmento VIS.

RECUPERACIÓN

En lo que sí coinciden el Miduvi, constructores privados y consultores es en que existe una recuperación del mercado inmobiliario. El Ministerio se hace eco de cifras de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Vivienda del Ecuador (APIVE), que dicen que la variación anual de las unidades reservadas netas en los primeros seis meses del 2021 reflejan un crecimiento del 44,4 % (639 unidades) con respecto al mismo periodo del año 2020 y de -15,4% respecto del mismo periodo del 2019.

Carvajal, quien recuerda que en el 2020 el mercado cayó prácticamente un 70 % a nivel nacional, excepto Guayaquil, aclara que no hay un riesgo de burbuja inmobiliaria pero que la demanda tiene un límite, en cualquiera de los estratos.  Pone como ejemplo que en este momento la demanda mayor es de casas de hasta 65.000 dólares, mientras que en estratos más altos,  la compra que está creciendo en la principales ciudades, está en productos por sobre los $ 200.000. Se refiere a sectores como Samborondón, vía a la Costa, Cumbayá, Valle de Los Chillos y otros.

ACCIONES

Consultado sobre el aporte actual del Gobierno para la construcción de viviendas VIS y cuántas VIP y qué nuevos mecanismos proyectan para ayudar a que más ecuatorianos accedan a estas unidades habitacionales, el Ministerio enumeró los siguientes  acciones:

• Simplificación de trámites y digitalización de procesos, tanto en el MIDUVI como en los GAD del Ecuador.

•  En los 27 meses antes de la gestión del presidente Lasso, el registro de proyectos VIS y VIP en el Ministerio era un 20 % VIS y 80 % VIP. Los registros de los últimos 3 meses han revertido esta tendencia, ahora son 52 % VIS y 48 % VIP, lo cual ayuda a reducir el déficit habitacional en los segmentos que más necesitan vivienda, es decir VIS de $ 0 hasta $70.000. 
• Masificación de servicios notariales telemáticos. Hoy se pueden hacer 128 de los 136 trámites notariales de manera virtual pero no todos los notarios lo hacen ni tampoco los usuarios saben de estos beneficios.
•  Lanzamiento de productos innovadores como el Alquiler con Opción a Compra (leasing) de vivienda social, proyecto que cuenta con el auspicio de la Agencia Francesa para el Desarrollo – AFD. El mercado ecuatoriano podría soportar unas 70.000 viviendas de interés social en alquiler, acorde al estudio realizado por la AFD.