Los indicadores del banco de los afiliados, que en contexto de pandemia reflejan menores ingresos y baja rentabilidad, llevan a la actual administración del Biess a aplicar reformas al cálculo de tasas que, si bien buscará estimular la venta de casas de clase media, desmotiva las de vivienda popular. Un cambio que desde el sector inmobiliario es rechazado porque afectaría a beneficiarios de crédito de bajos ingresos.

El Comité de Activos y Pasivos (ALCO) del Biess aprobó un alza de la tasa que se gravará para las solicitudes de préstamos hipotecarios, en viviendas de hasta $ 90.000, que ingresen a partir de mayo. Esta, según conoció EXPRESO, subirá de 5,99%, a 6,70%. La medida, explicó Freddy Monge, vicegerente del Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (Biess), ha sido tomada con el fin de subsanar la baja rentabilidad que la institución venía registrando en este segmento de créditos.

“El directorio nos exige por normativa que los rendimientos del portafolio de inversiones no deben ser inferiores al 6,25%, que es la tasa actuarial para que los fondos administrados tengan viabilidad en el tiempo. Ante ese pedido, obviamente, hemos tenido que subir esa tasa”, señala.

El cambio, que empieza a ejecutarse en este mes y que poco o nada ha sido difundido, es rechazado por la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Viviendas del Ecuador (Apive), pues una medida como esta afectaría al 70% del mercado. Es en este nicho donde está la mayoría de la demanda de una vivienda popular.

Para Jaime Rumbea, presidente del gremio, la medida solo busca tapar ineficiencias de la administración que, en un contexto de recesión económica agravado por la pandemia, no ha logrado resolver el problema de iliquidez y morosidad (a febrero esta última se ubicó en 10,31%, versus el 2,8% de la banca privada), los factores que, a su juicio, han llevado a la entidad a restringir su ayuda en la entrega de hipotecarios, algo que ya había empezado, dice, con la desmejora de los tiempos de trámites y con menor ritmo de colocación. “Por qué sí se puede mantener niveles de rentabilidad en proyectos estatales que pagan menos del 5,99% y no financiar de mejor forma a todos los afiliados”, se pregunta.

Si esto entra en vigencia, advierte del problema que tendrían más de 10.000 beneficiarios que han firmado una promesa de compra venta, pues se les estaría cambiando las reglas del juego en el último momento. “Una solicitud de préstamo la hace quien está listo para sacar su crédito. Si esto rige desde mayo, las calificaciones que hicieron cuando firmaron su promesa ya no valen”.

Monge minimiza el alza. Según un primer cálculo, dice, implicaría un aumento de $ 30 en la cuota mensual, pero es algo que se tenía que hacer “si esto va a mejorar un rendimiento de los recursos que pertenecen a más de 3,3 millones de afiliados y jubilados”.

• HIPOTECARIOS. Para este año, el Biess tiene un presupuesto de $ 4.825 millones que es destinado a inversiones y en la atención de servicios financieros. De ese capital, $ 500 millones irán a hipotecarios, versus los casi $ 400 millones de 2020.
• QUIROGRAFARIOS. En el nuevo Manual de Crédito que se intenta aprobar, la modalidad de entrega y colocación de préstamos quirografarios no tendrá mayores cambios. Para este año, la adminitración del Biess espera colocar $ 2.800 millones, igual monto que el año pasado.
• PRENDARIOS. En el caso de los créditos prendarios (crédito con garantías de joya) se intenta cambiar los tiempos de renovación. Si se aprueba la propuesta, esta no sería hasta 6 meses, sino hasta 4,5 años. Para este 2021 se colocarán $ 150 millones.

La meta de este año no solo es mejorar los rendimientos, sino reforzar la estrategia en nichos atractivos para colocar préstamos. Este año, dice Monge, se entrará con fuerza a familias con ingresos medios altos que buscan casas entre los $ 250.000 y $ 460.000. “Queremos llegar a la población con ingresos mayores, para ello llegaremos con mejores tasas para así tener un mejor beneficio”.

Para conseguir esto último, el directorio del banco analiza, en segundo debate, una nueva reforma al Manual de Crédito, que entre sus principales propuestas plantea un cambio en la forma de fijar las tasas en el mercado. Estas ahora se fijarán de acuerdo al monto de financiamiento, y ya no según el avalúo de la vivienda. “Si hoy por hoy pido un crédito de $ 100.000 para comprar una vivienda que está en $ 200.000, la tasa de interés se ata a los 200.000 que es el avalúo y en ese sentido la tasa es mayor”. Tras su aprobación, esta medida se aplicaría a partir de julio.

En el mercado esta era una reforma esperada, “una distorsión que se debió corregir desde mucho antes”, dice Rumbea. La apuesta por la demanda de la clase media está bien, dice, pero no se debe retroceder en cubrir a la clase popular, donde el Biess tradicionalmente ha sido líder en la colocación.